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[부동산] <조명> 2019년 ‘내집마련’의 희망을 본다

by : sunday-etimes | 작성일 : 18-12-31 11:00

달라지는 부동산 정책…다주택자 세 부담 가중

보유세 한층 강화…주택 임대소득 과세 대상도 확대

신혼부부 취득세 50% 감면

2019년 기해년 황금돼지해에는 서민의 소망인 ‘내집 마련’이 쉬워지고 다주택자에는 세금이 커지는 정책이 시행된다.

이에 따라 무주택자에겐 다소간 희망을 안겨줄 것이라는 분석이다. 우선 청약제도가 무주택자 위주로 개편됐고 분양 물량이 많아 실수요자의 ‘내집 마련’ 기회도 성큼 다가왔다는 점에서다. 다주택자의 경우에는 부동산 세 부담이 늘어나는 것도 무주택자에게는 희망을 주고 있는 셈이기도 하다.

‘주택공급에 관한 규칙 개정안’의 시행으로 무주택자에 대한 우선 공급이 대폭 강화되어 무주택자의 희망이 가시화될 전망이다. 생애 최초 집 사는 신혼부부에게는 취득세 50%가 감면되기도 한다. 2019년 부동산 정책을 들여다본다.

우선 부동산세는 한층 강화된다. 9·13부동산대책에 따른 것이다. 무주택자에게 희망을 주는 또 하나의 대책이다. 보유세가 한층 강화되는 등 이를 눈 여겨 볼 필요가 있다. 1 주택자 또는 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종합부동산세 세율은 0.5~2.7%로 높아진다는 점이다.

3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6~3.2%로 강화되고, 종부세와 재산세를 합한 보유세 부담 상한은 3주택 이상 보유자가 300%, 조정대상지역 2 주택자가 200%로, 150%보다 상향 조정된다. 다만 1주택자의 종부세 장기 보유 세액공제는 50%로 확대했고, 고령자 세액공제와 중복으로 적용될 경우에는 공제 상한 율이 70%로 유지된다.

지난 2009년 정부가 공시가격 대신 종부세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준인 공정시장가액 비율도 5%포인트 높아진다. 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정하고 있다. 공시가격의 80%인데 85%로 상향 조정된다. 이후 매년 5%포인트씩 올라 오는 2022년에는 100%가 된다. 다만 1 주택자의 경우는 세율 증가폭이 크지 않아 초고가 주택을 보유한 경우가 아니면 그리 큰 걱정은 없다.

신혼부부와 청년들에 혜택 본격화

주택공급 시행에서도 신혼부부와 청년들에게 혜택이 본격화됨으로써 부동산세 강화 대책과 함께 무주택자에게 희망을 준다.

‘주택공급에 관한 규칙 개정안’에 따르면 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외된다. 예컨대 신혼부부가 혼인신고 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자 모집 공고일 현재 무주택 가구라 해도 신혼부부 특별공급 청약을 할 수 없다는 점이다.

부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화, 수도권·투기과열지구·청약과열지역의 경우 1년간 청약 자격 제한이 현재와 같다. 하지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한 기간이 줄었다.

청약 시스템도 대폭 개편, 지금은 청약자 개인이 무주택 기간이나 부양가족 수 등을 직접 살펴야만 하지만 2019년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 ‘아파트 투유’에 접속하게 되면자동으로 청약가점을 확인할 수 있다. 부적격 당첨 사전 방지와 당첨자의 적격 여부서류 검토 기간도 빨라진다.

미 계약 물량의 공급 방식의 경우도 바뀌어 시행된다. 예비당첨자까지 계약을 하지 않아 남은 물량은 시공사 임의로 당첨자를 선정하면서 비공개 추첨이나 선착순 등으로 당첨자를 뽑아 공정성 시비가 있었지만 2월부터는 아파트 투유를 통해 사전에 신청한 사람에게만 공급할 수 있게 된다는 것이다.

주택 실거래가 신고 기간의 경우도 60일에서 30일로 축소된다. 정확한 실거래가 정보 파악이 쉬워진다. 특히 자전거래를 막기 위해 거래 계약의 무효·취소·해제 때도 신고가 의무화되고, 이를 위반 시 3000만 원 이하 과태료가 부과된다는 점도 살펴야 한다.

생애 최초 집 사는 신혼부부 취득세 50% 감면

생애 최초로 집을 사는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받는다. 기존 주택이나 신규 분양주택을 구입할 때 모두 해당되며 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 입주하면 혜택을 받을 수가 있다. 재혼을 포함 만 20세 이상으로 혼인신고를 한 지 5년이 안된 신혼부부가 해당된다. 소득 기준은 외벌이가 연 5000만 원 이하, 맞벌이는 연 7000만 원 이하다. 집값이 3억 원(수도권 4억 원) 이하로, 전용면적 60㎡ 이하인 경우에 한해 적용이 된다.

청년들에게도 주택구입이 원활토록 했다.

최고 연 3.3% 금리가 적용되는 청년 우대 형 청약통장의 가입 요건도 완화, 만 29세 이하였던 가입 연령을 1월2일부터 만 34세 이하로 확대했다.

무주택 가구주 외에 무주택이면서 가입 후 3년 내 가구주 예정자와 무주택 가구의 가구원의 경우도 가입할 수 있다.

임대사업자 사업자 의무화… 소득과세 대상도 확대

다 주택자가 임대사업자로 등록하지 않으면 기본공제 등에 불이익을 받는다.

특히 주택 임대소득 과세 대상도 확대, 임대사업자 사업자등록 의무화되는 등 다주택자의 세 부담이 커진다.

그간 연 2000만 원 이하 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 분리 과세된다. 연간 임대소득에서 필요경비를 제외하고 기본공제액을 차감해 세금을 산출하는데, 임대사업자로 등록하면 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%를 적용한다. 임대사업자로 등록하지 않으면 기본공제는 200만원, 필요경비 인정비율은 50%로 세금을 더 내야 한다.

지금까지 임대소득이 연 2000만원을 초과할 때만 임대사업자 등록 의무가 있었지만 모든 임대사업자가 사업자 등록을 해야 하고 사업자로 등록하지 않으면 2020년 1월부터 미등록·지연등록 가산세가 부과된다는 점도 숙지해야한다.

총부채원리금상환비율(DSR) 제도대출심사도 엄격해지는 등 금융권 대출로 부동산에 투자하는 경우는 조심해야한다. 지난 10월 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 은행권에 도입된 데 이어 내년 2월에는 상호금융회사, 4월에는 보험회사, 5월에는 저축은행과 여신전문금융회사 등으로 확대 적용된다. DSR은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값으로, 모든 빚을 고려해 대출심사가 이뤄진다. <서득원 기자>

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