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[부동산] <기획.재조명> 랜드마크타워, 약간의 상상력 발휘, 주거·관광·수익성 세 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다

by : sunday-etimes | 작성일 : 19-10-17 11:39

<최원철>

두바이의 버즈칼리파(Burj Khalifa)는 삼성건설이 시공한 현재 세계 최고층 건축물이다. 160층에 높이 828m로 현재 시공 중인 사우디 제다의 킹덤타워(1,001m)가 완공되기 전까지는 세계 최고층이라는 자부심과 더불어 관광객 집객 효과까지 뛰어나다. 두바이의 분수쇼는 세계적인 관광거리 중 하나로 떠올라 매일 저녁시간만 되면 엄청나게 많은 관광객들이 버즈칼리파 호수 주변에 모여든다. 당연히 주변 건물들 중 분수쇼를 보면서 저녁식사를 할 수 있는 레스토랑들은 매우 비싼 가격에도 불구하고 예약경쟁이 치열하다.

아무리 비싸도 수요가 있으니 이곳을 찾는 모든 관광객들의 워너비로 작용하지 않겠는가? 서울에도 123층 555m의 잠실 롯데월드타워가 20여년의 우여곡절을 겪고 준공했다. 다행히 중국이나 일본 관광객들이 많이 찾으면서 관광명소가 되어가고 있다. 롯데월드타워가 준공했지만 현재 외국인들, 특히 중국 관광객들은 서울에는 세계적인 랜드마크가 없다고 생각한다. 자본력을 갖추고 아낌없이 소비하는 중국 관광객들은 유럽이나 미국, 두바이를 여행하지 랜드마크 없는 한국은 방문하지 않는다고 한다.

중국인들은 세계 최고를 좋아하는 성향이 있다고 한다. 예전에 만난 중국 최대 디벨로퍼 회장 한분은 “한국에 중국 관광객을 유치하고 싶다면 로비를 아주 웅장하고 멋있게 짓는 것이 필요하다.”는 조언을 해주었다. 호텔은 4성급이어도 괜찮고 객실이 작아도 상관없으나 중국인들은 웅장하고 멋진 로비를 좋아하는 기질이 있다는 것이다. 중국 관광객을 유치하려면 크고, 화려한 것, 특히 세계최고를 만들면 된다는 의미로 해석된다.

<사진/상암 디지털 미디어시티 랜드마크 빌딩 조감도. 서울 라이트타워. 일요경제시사 DB>

2000년 초 서울, 세계 2번째 높이의 상암동 DMC 랜드마크를 짓는 프로젝트를 상암택지개발지구 내 F1, F2 블록에 진행을 했었다. 당시 필자는 대우건설이 주관하고 한미글로벌과 일부 투자자로 구성된 SPC를 구성한 후 서울시에 프로젝트를 제안했다. 하지만, 심사위원들은 1차 공모제안에서 세계 2번째 높이의 초고층건축물에 주거비율이 37%나 차지한다는 이유로 탈락을 시켰었다.

그 후 서울시는 다시 도급순위 1위부터 7위까지 대형건설회사 담당임원들을 불러 어떻게 하면 이 프로젝트 추진이 가능할지를 묻는 자문회의를 가졌는데, 그때 참여한 모든 회사들 역시 주거비율을 높여주어야만 실현 가능한 프로젝트라는 의견을 피력했다. 2조원 이상 소요되는 시공비를 2~3개 대형건설회사가 PF 보증을 서야하는 것도 난제였다.

그 후 도급순위 1위부터 6위까지 건설사들과 교원공제회 등 여러 금융사들이 지분참여를 하여 3,600억원 규모의 SPC(금융권 50%)를 구성하여 자본 문제를 해결하고 프로젝트를 다시 추진했지만 주거비율 20% 제한 문제, 교통유발분담금 문제 등 여러 문제가 발생하여 결국 상암 랜드마크 타워 프로젝트는 중단이 되었다.

앞서 말한 두바이의 버즈칼라파의 경우 1층에서 39층까지는 세계적인 ‘알마니 호텔’이, 중간 전망대층을 제외하면 나머지 대부분은 레지던스로 구성되어 있다. 다시 말해 세계 최고층 건물도 대부분은 주거용도로 구성되어 있지만 전망대 운영이나 주변지역을 관광지로 운영하는데 전혀 문제가 되지 않는다는 것이다. 그렇다면 약간의 상상력을 발휘해보면 어떨까?

상암 DMC 랜드마크타워를 1,001m 높이의 사우디아라비아 킹덤타워보다 높은 1,200m 세계 최고층 타워로 만드는 것이다.

이에 대한 투자는 국민연금과 HUG의 리츠AMC가 담당한다. 저층부에는 의료관광을 책임질 수 있는 의료기관, 요양원과 공유형 실버주택이 입주하고 중간층에는 외국인을 위한 장기 투숙형 레지던스로 구성한다. 고층부는 최고급 호텔을 유치하고 북한의 개성까지 보이는 전망대를 설치하는 형태로 임대 분양을 하는 것이다. 전체 자산은 국민연금이 소유하게 되면 국민연금은 엄청난 수익률을 확보하게 되고, 초고층빌딩에 대한 사업성 문제도 해결될 수 있을 것이다.

서울시의 경우 오피스 공실률이 이미 10%에 이른다. 또한 국내외 자산운영사들이 계속 프라임급 오피스를 공급하고 있기 때문에 현대자동차처럼 자체 사옥을 위한 목적이 아니라면 더 이상 초고층빌딩을 오피스로 활용할 필요가 없다.

반면 필자의 생각처럼 초고층빌딩을 서울에 지을 수 있다면 최소 6,000세대의 공유형 주택과 장기투숙형 임대주택이 서울에 공급되고, 중국인 관광객을 끌어당기는 세계 최고층의 랜드마크 타워까지 갖게 된다. 주거문제 해결, 관광자원 확보, 한국 건설기술 홍보자원 확보까지 모두 해결이 되는 것은 물론 수 조원의 프로젝트를 통해 경기 부양 효과까지 기대할 수 있을 것이다.

지금이라도 기존의 고리타분한 사고의 틀을 깨고 약간의 상상력을 발휘할 수 있는 시정을 펼치기를 제안한다. 매년 2억 명 이상의 중국인들이 해외로 나가는 시점에 한국을 피하는 중국인들이 서울을 찾을 수 있도록.<한양대학교 부동산융합대학원 특임교수>

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