<사진/일요경제시사 DB>
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지방 상가는 '심각'… “‘관리 운영의 묘’ 필요”
투자 금리 0%대 지방 지역 상가도 3 곳
제주 3분기 중대형 상가 공실률 부쩍 상승
"정부 관리와 코로나 19에 따른 영향 커"
정부의 정책과 함께 코로나19로 아파트 상가 등의 부동산 시장 불확실성도 커진 것으로 보여지고 있다. 이러한 상황에서 세종 등 일부 지방 아파트의 상승세 속에 지방에서의 상가 시장은 침체 등이 나타나고 있다.
특히 서울 새 아파트의 가격 상승세가 소폭 하락한 가운데 세종, 대구 등 지방에서의 새 아파트는 상승세를 보이고 있다. 이와 함께 지방의 상가 등의 부동산 시장에서는 투자 수익률이 ‘바닥’을 보이는 등 심각한 것으로 알려지고 있다,
경기가 이만 저만이 아니라는 시장 종사자들의 소리도 크다. 코로나19에 따른 영향으로 분석되고 있다.이러한 상황은 자칫 매입자와 매도자간의 매매 계약 취소및 위반 등의 주장 등으로 인한 소비자 분쟁으로도 이어질 수 있다고 관계 전문자들은 지적한다.
부동산 시장에 따르면 아파트 매매 가격을 보면 직방(대표 안성우)이 신축아파트인 입주 1년 미만 아파트를 대상으로 분양가격과 매매 거래 가격을 비교·분석한 결과에 따르면 올해 1분기 분양가격 대비 매매 거래가격은 6,903만원 상승했다.
이는 지난해 4분기 상승액 7,518만원보다 줄어든 규모로, 분양가 대비 매매가 상승액은 지난해 3분기 7,629만원을 기록한 이후 2분기 연속 하락세를 보이고 있다.
특히 상승률은 올해 1분기 16.67%를 기록하면서 2017년 3분기 조사 이후 가장 높은 상승률을 기록했다는 점이다. 지방에서는 상승폭이 확대되는 반면 서울 등 수도권은 상승액이 줄어든 것이 원인으로 분석되고 있다.
세부적으로 보면 수도권의 1분기 신축아파트 분양가 대비 거래가격은 1억1,160만원 상승했다. 이는 지난해 4분기 1억3,749만원보다는 2,589만원 감소한 것이다.
하지만 분양가 대비 실거래가 상승률은 지난해 4분기와 같은 22.81%로 나타났다. 인천∙경기에서는 상승액이 늘어났으나 서울의 상승액이 줄어든 것이 주 요인이다.
지난해 발표된 12.16대책과 코로나19로 인한 거래시장 위축이 신축아파트 매매가격에 영향을 보인 것으로 분석된다.하지만 이러한 서울지역의 ‘하양세’와는 달리 지방에서는 신축아파트 가격이 상승세를 보이고 있다.
올해 들어 1분기 분양가 대비 실거래가는 3,912만원이 상승 지난해 4분기에 비해 상승폭이 353만원 올랐다. 상승률도 올해 1분기 12.36%를 기록, 2019년 4분기 10.74%에 이어 연속 10% 이상의 상승세를 나타내고 있다.
대구와 세종 지역의 신축 아파트가 강세를 보이고 있다. 올해 1분기 대구 2억173만 원, 세종 2억637만 원 각각 상승해 2억 원을 돌파했고 대전도 1억85만원 상승했다.
지방에서 전분기보다 상승액이 줄어든 지역은 광주(-5,439만원), 충남(-416만원), 제주(-134만원) 등이다. 특히 충남은 유일하게 하락이었다. 올해 1분기 분양가 대비 매매거래가격이 391만원 떨어진 것.
이러한 상황에서 상가투자에 지방이 침체국면을 보이고 있다. 전국 중대형 상가의 투자 수익률 하락세 속 지방 도시의 상황은 심각한 것으로 알려지고 있다.
수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 한국감정원 통계를 분석한 결과, 수도권, 광역시를 제외한 지난해 지방 도시 중대형 상가 평균 투자 수익률은 4.4%로 전국 투자 수익률 평균 6.29% 대비 1.89%p 낮은 것으로 나타났다.
지방별로 보면 전남이 지방 도시 중 평균 투자 수익률이 가장 높은 지역은 5.91%를 기록했다. 그 뒤를 △전북(5.18%) △강원(5.04%) △충북(4.85%)이 이었다. 여기서 주목할 것은 지방 도시 중 수익률이 높은 지역들이지만 전국 평균 투자 수익률에 밑도는 수치였다는 점이다.
평균 투자 수익률이 가장 낮은 지역은 제주로 2.53%를 기록했다. 이어 △경남(3.16%) △충남(4.35%) △경북(4.43%) △세종(4.57%) 등의 지역 순을 보였다. 지난해 지방 도시 상권 중 평균 투자수익률이 0%대인 곳도 3곳이 있는 것으로 드러났다. 3곳은 경남 지역이다. 투자 수익률이 가장 낮은 상권은 0.59% 수익률을 기록한 진해 상권이었으며 △거제옥포(0.82%) △창원역(0.86%) 등의 상권이었다.
더욱 주목할 점은 상가 투자 수익률이 낮은 지역의 경우는 공실률도 높아지는 추세라는 점이다. 한국감정원에 따르면 투자 수익률이 가장 낮은 제주의 지난해 3분기 중대형 상가 공실률은 6.9%였으나 4분기 7.6%로 부쩍 올랐다.
수익률이 낮았던 △경남 (15.2%→15.9%) △충남 (16.4%→20.4%) △충북 (25.6%→27.2%) △강원 (17.7%→18.3%) △울산 (19.8%→20.8%) 등의 지방 주요 시·도의 공실률도 높아지는 추세를 보였다는 점이다.
지방 도시의 경우 인구 감소, 지역 주요 산업 침체 등 지역 경기가 활성화되지 않는 한 이러한 분위기는 당분간 이어질 것으로 관련 연구기관이나 시장은 예측하고 있다. 다만 이러한 지방 상가의 상태와는 달리 상승세를 보이고 있는 세종 등의 아파트 시장에는 정부의 ‘관리’가 있을 것으로 예견되고 있다.
지방 아파트와 지방 상가 시장에 대한 ‘관리 운영’의 묘가 필요한시점인 것으로 분석되고 있다. 정부의 개입이 적극 요구되고 있는 셈이다.<김보한 기자>
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