강남아파트 가격이 큰 하락세를 보이고 있다. 특히 부촌으로 알려진 강남구 압구정동 일대도 예외가 아니다.

 

한강르네상스 바람으로 투자열풍이 불었던 이곳 일대 아파트의 경우는 최근 들어 저가 급매물을 중심으로 거래가 이뤄지고 있는 상황이다.

 

시장에서 물건을 내놓은 사람들이 지속적으로 나오고 있다. 압구정동이 이러할 진데 여타 강남 아파트들은 영향을 크게 받을 것으로 시장전문가들은 예상하고 있다.

 

한동안 압구정동은 ‘사교육 1번지’ 대치동이나 도곡동에 밀리는 형국이었지만 한강변 초고층 재건축 바람이 불면서 상황은 역전됐다.

 

압구정동 일대 단지는 2005년 2월 최고 60층의 초고층 재건축을 추진하려다 정부의 저지로 좌초되기는 했으나

 

오세훈 전 시장 시절2009년 서울시가 한강르네상스 2단계 방안인 ‘한강 공공성 회복 선언’을 통해 한강변에 최고 50층까지 초고층 아파트 건축 허용으로 가격이 급등하기도 했다.

 

하지만 박원순 서울시장이 한강변 초고층 아파트 건설에 제동을 걸고 나서면서 다시 판세가 확 바뀌었다.

 

박원순 시장은 취임 초기 강남 재건축 정책을 놓고 소형 비율 확대나 공공성을 강조하면서 조합들과 충돌하는 등 비교적 서민 정책으로 ‘일관’된 모습을 보여 주고 있다.

 

압구정동과 서초구 반포·잠원동 일대는 2010년 1~2분기에 가격이 치솟은 곳이기도 한곳이다. 하지만 사정이 예전 같지 않게 된 것이다.

 

그 당시 2010년 1~2분기에 가격이 치솟은 배경에는 오세훈 전 서울시장의 한강르네상스 프로젝트 추진에다 새로 입주한 반포 래미안, 자이의 고공비행이 주변 지역을 들썩이게 한 측면이 컷던 것.

 

압구정동은 한강르네상스의 가장 큰 수혜자로 꼽히면서 투자세력이 몰려들었었다. 하지만 현재 가격이 급락, 압구정동 일대는 ‘옛날’을 그리워하고 있는 것이다.

 

이 곳 한양아파트 154㎡가 경매 최저입찰가 10억 원대로 나와 있을 정도다.

 

국토해양부 아파트 실거래 가에 따르면 압구정동 대형 아파트는 최근 가격이 급락하면서 고점 대비 많게는 30%가량 하락한 단지들이 꽤있다.

 

압구정동 구 현대 4차 117.9㎡(이하 전용면적 기준)는 2006년 4분기 고점에서는 25억 원에 거래됐다.

 

그 이후 2010년 2월 24억4000만원에 거래, 2006년 4분기 당시 고점 시세에 근접했다. 하지만 최근에는 17억6000만원에 거래된 것으로 나타났다.

 

 신 현대 11차 183.4㎡ 역시 2006년 4분기 고점 당시 28억5000만원에 거래됐고 2010년 1분기에 27억 원, 그해 2분기 28억 원에 각각 매매됐다.

 

그런데 올 들어 사정이 확 바뀌었다. 지난 5월에 20억9000만원에 팔렸다. 5년 남짓 사이에 거의 7억6000만원(27%) 정도 하락했다.

 

중형도 마찬가지 급락을 면치 못한 형국이다. 구 현대 3차 82.5㎡의 경우는 2006년 4분기 당시 13억2000만원, 2010년 1분기에는 가격이 더 치솟아 14억 원까지 각각 거래됐지만 지난 5월에는 9억6000만원에 매매됐다.

 

 이 역시 고점 대비 31%가량 하락한 것이다. 요즘은 9억 원 초반에도 급매물이 나온다는 것이다.

 

심지어 인근의 미성아파트는 74㎡의 경우 요즘 8억 원 대에 매물이 나오고 있다는 것.

이 지역의 한 아파트는 상대적으로 더 큰 하락 폭을 보이고 있기도 하다.

 

한양아파트가 그렇다. 감정가 20억 원이었던 이 아파트 154㎡는 지난 3월 첫 경매 이후 5월과 6월 내리 유찰돼 현재 최저입찰가격이 절반 가격인 10억2400만원으로 떨어진 것. 전용면적 154㎡는 올 들어 거래가 전혀 없다고 한다.

 

강남 지역의 아파트 중 고점에서 30~ 40%까지 하락한 아파트는 대부분 재건축 대상이거나 재건축 추진이 됐던 곳이 다수다.

 

그러나 잠실동 엘스(옛 잠실 주공 1단지) 등 잠실 새 아파트들은 하락 폭이 10~20% 정도에 그쳤다.

 

이는 수요자들이 불투명한 미래 개발 가치보다는 확실한 현재 사용 가치에 더 비중을 두기 때문인 것으로 전문가들은 분석하고 있다.

 

상대적으로 안전자산을 선호하는 셈이다. 그러나 재건축은 주로 실수요보다는 투자수요라는 점을 감안할 때 현재의 시계 불확실성으로 인해 재건축은 하락세가 더 클 수 있다고 볼 수 있다.

이러한 상황에서 압구정동을 비롯한 강남 재건축 아파트 가격의 단기적 많은 하락으로 매수를 고민하는 사람들에 부동산 시장 전문가들은 이렇게 진단하고 나선다.

 

재건축 수익률이 과거처럼 높지 않아 보수적으로 접근하는 게 필요하다는 지적이다.

 

재건축은 그동안 수익성 자체가 좋아졌다기보다는 주변 시세가 올라서 수익성이 좋아졌다고 볼 수 있는 관계로 재건축 시장의 수익성은 바로 수도권 전체 시장이 어떻게 움직일 것인가와 맞물려 있다는 것이다.

 

 현재의 수도권 부동산 시장은 유럽 금융위기, 세종 시와 혁신도시로 수도권 주택수요의 분산, 값싼 보금자리주택 공급 등이 중첩돼 당분간 크게 오를 가능성이 낮다고 보는 것이다.

 

 따라서 상승 여력이 바닥나 앞으로 기간 조정이나 매물 소화 과정을 좀 더 거칠 것으로 전망되어 압구정동 아파트를 비롯한 상당수 강남 아파트는 좀 더 바닥을 다지는 양상이 진행될 것이라는 것.

 

 강남 재건축 아파트는 그 자체가 주거공간보다는 자산의 대상에다 금융시장의 큰 영향으로 변동성이 커졌다는 것이다.

 

재건축 시장 같은 변동성이 강한 시장에서는 투자 기회도 많아 다음에 기회가 또 올 수 있다는 게 전문가의 견해다. 변동성 장세에서는 서두르지 말 것을 제안 하고 있다. <김선진 기자>