박상근 세무사<경영학 박사>
△박상근 세무회계연구소 운영(현)
△경희대학교 교수(현)
△중부지방국세청 부동산 담당관 등 국세청 27년 근무
△한국세무사 고시회 회장, 한국세무사회 감사 등 역임
   <02-525-6767>

 

부모가 서울에 단독주택을 5년 7개월 동안 소유하면서 거주하고 있고, 29세 된 미혼의 아들이 부산에서 직장생활을 하면서 아파트 1채를 소유하고 있다.

 

부모가 소유하고 있는 단독주택을 양도할 때 1세대1주택으로 비과세받을 수 있는지 궁금하다.

 

‘1세대’란 거주자와 그 배우자 및 가족이 양도당시 동일 장소에서 생계를 같이하는 가족단위를 말하며 원칙적으로 배우자가 있어야 한다.

 

 그리고 생계를 같이 하는 가족이 소유하는 주택을 모두 합산, 1세대1주택 여부를 판단한다.

 

‘1세대’란 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자(거주자) 및 그 배우자를 기본단위로 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족단위를 말하며 배우자가 없으면 세대로 보지 아니한다

.

 그러나 배우자가 없더라도 다음 각 호에 해당하는 경우에는 1세대로 본다.

① 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

③ 소득세법 제4조에서 규정하는 소득(종합소득·퇴직소득·양도소득)이 국민기초생활 보장법 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

 

그러나 미성년자의 경우는 위 ③의 규정을 적용하지 아니한다.

 

 다만, 미성년자의 결혼, 가족의 사망, 그밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 여기에서 가족이라 함은 거주자와 그 배우자, 거주자와 그 배우자의 직계존·비속과 그 배우자, 거주자와 그 배우자의 형제자매를 말한다.

 

예를 들어 거주자와 그 배우자의 직계존속인 할아버지·아버지·장인·장모, 직계존비속인 손자·아들, 형제자매인 동생·처남·처제가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 경우에는 동일 세대원이므로 이들 명의로 된 주택을 모두 합산해서 1세대1주택, 1세대2주택 또는 1세대3주택 이상 여부를 판단한다.

 

그리고 세대 또는 세대원의 판정은 주민등록에 의함이 원칙이나, 궁극적으로는 양도 당시의 가족 또는 배우자와의 사실상 동거 여부를 기준으로 판정한다.

 

 자녀가 미혼으로서 30세 미만인 경우 별도의 세대를 구성할 수 없으나, 미성년자가 아니고 소득세법에서 규정하고 있는 소득이 있는 경우 1세대를 구성할 수 있다.

사례의 경우 양도일 현재 아들이 직장관계로 부모가 살고 있는 주소지에서 일시 퇴거한 것으로 볼 경우 아들은 아버지와 같은 세대원이 된다.

 

이 경우 아버지소유 서울의 단독주택을 양도하면 1세대2주택이 된다. 그러나 아들이 부산 아파트에 별도의 1세대를 구성한 것으로 볼 경우 아버지소유 서울 단독주택을 양도하면 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세받을 수 있다.

 

 아들이 현실적으로 부모와 같은 세대원으로 서울의 단독주택에서 생계를 같이하는 자이나 직장관계로 일시퇴거한 자인지, 아니면 아들이 사실상 부산의 아파트에 주소를 두고 부모와는 별도로 생계를 유지하는 1세대를 구성한 자인지 여부를 판단해야 한다.

 

 이는 부모소유 단독주택의 양도일을 기준으로 관할세무서장이 사실 조사해 1세대1주택으로 비과세할 것인지 아니면 1세대2주택으로 중과할 것인지 여부를 판단하게 된다.

 

관련법령 소득세법
제89조, 제3항 제1호

동법 시행령 제154조, 제1항·제2항
동법 시행규칙 제71조

 

동일세대원인 아버지와 18세 된 미혼의 아들이 각각 1주택을 소유하고 있다.

 

아들을 별도세대로 분리한 후 아버지소유 주택을 양도하면 1세대1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세받을 수 있는지 궁금하다.

 

‘1세대’가 국내에 1주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 1세대1주택의 양도로 양도소득세가 비과세된다.

 

 다만, 서울, 과천 및 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에 소재하는 주택의 경우 투기목적의 주택보유를 방지하기 위하여 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것에 한하여 비과세한다.

 

‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 그들과 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 거주단위이며,

 

 여기에서 ‘생계를 같이하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자, 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 거주자와 그 배우자의 형제자매를 말한다.

 

장인, 장모, 처남, 처제, 며느리도 생계를 같이하는 경우 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함된다.

 

 세대를 구성하는 자가 취학, 요양, 근무상 형편에 따라 일시퇴거한 경우에도 세대원에 포함된다. 동일세대원인지 여부는 사실상 상황에 의한다.

 

 따라서 주민등록상으로는 동일세대원으로 등재되어 있다 하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이하지 아니하면 동일세대원으로 보지 않는다.

 

다만, 이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이하고 있지 않다는 사실을 입증해야 한다. 1세대의 구성에는 혼인에 의한 배우자가 있어야 한다.

 

 그러나 미혼인 아들의 나이가 30세 이상인 경우에는 별도의 세대를 구성할 수 있다.

 

 미성년자이면서 미혼인 아들은 소득세법상 1세대로 인정되는 세대를 구성할 수 없으며 소득이 있어도 마찬가지이다.

 

그러므로 미혼이면서 미성년자인 아들이 주민등록상 별도의 세대를 구성하더라도 별도의 세대원으로 보지 않고 아버지의 세대원으로 본다.

 

다만, 미성년자라 하더라도 결혼, 배우자의 사망 또는 이혼한 경우, 직계존속의 사망 및 가족의 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우는 별도의 세대로 인정받을 수 있다.

 

그리고 미혼인 아들이 30세 미만이지만 미성년자가 아닌 경우로서 아버지소유 주택 양도일 때 현재 단독세대를 구성하고 사실상 생계를 달리할 수 있을 정도의 소득이 잇으면 별도의 세대원으로 볼 수 있다.

 

 여기에서 소득이 있는 경우라 함은 종합소득·퇴직소득·양도소득이 있는 경우를 말하며, 주택양도일을 기준으로 판단한다.

 

소득의 규모는 독립된 생계를 유지할 수 있을 정도의 국민기초생활보장법에 의한 최저생계비 수준 이상의 소득금액을 말한다. 소즉은 과세미달이거나 비과세 또는 면제된 소득을 불문한다.

 

 최저생계비는 보건복지가족부 산하 중앙생활보장위원회에서 결정한다.

 

 참고로 2009년의 경우(보건복지가족부 고시 2009-529호)를 보면 1인 가구 504,344원, 2인 가구 858,747원, 3인 가구 1,110,919원, 4인 가구 1,363,091원, 5인 가구 1,615,263원, 6인 가구 1,887,431원이다.

 

 7인 각족 이상 가구의 최저생계비는 1인 증가시마다 252,172원씩을 가산(7인 가구 2,119,607원)한다.

 

□자녀의 연령별 별도세대 구성요건
자녀 연령별
별도 세대 구성요건
공통요건
30세 이상
다른 조건 없이 별도세대 구성 가능
주민등록상 별도로 세대를 분리하고 독립된 생계를 유지해야 함

20세 초과~
30세 미만
본인의 결혼, 배우자의 사망 또는 이혼한 경우, 직계존속의 사망 및 가족의 사망 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우

또는 국민기초생활보장법 제2조 제6호에 따른 최저생계비 수준 이상의 소득이 있는 경우

20세 이하
(미성년자)

미성년자의 결혼, 배우자의 사망 또는 이혼한 경우, 직계존속의 사망 및 가족의 사망 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우

※ 소득이 있는 경우만으로는 별도세대 구성요건이 되지 않음

 

위 사례의 경우 아버지와 미혼이면서 미성년인 아들이 각각 1주택을 소유하고 있는 상태에서 아들이 별도의 세대를 구성하더라도 아버지가 소유하고 있는 주택을 양도하는 경우에는 1세대2주택 상태에서 1주택을 양한 것에 해당하므로 양도소득세가 과세된다.

 

더구나 1세대2주택자의 하나의 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 높은 단일세율 50%(2009.1.1.~2010.12.31. 양도분에 대해서는 중과세율 적용이 한시적으로 유예되어 일반세율 적용됨)가 적용됨을 유의해야 한다.

 

다만, 아버지소유 주택을 먼저 양도한 후 동일세대원인 아들소유 주택을 나중에 양도하는 경우에는 양도당시 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 주택이면 양도소득세가 비과세된다.

 

관련법령  동법 시행령 제154조 제1항·제2항·제6항