박상근 세무사<경영학 박사>

△박상근 세무회계연구소 운영(현)
△경희대학교 교수(현)
△중부지방국세청 부동산 담당관 등 국세청 27년 근무
△한국세무사 고시회 회장, 한국세무사회 감사 등 역임
   <02-525-6767>

 

부모와 주민등록을 함께 해 놓으면 세법상 불이익이 있다

 

건강보험관계로 실제는 시골 고향에 살고 계시는 부모님의 주민등록을 서울에 거주하는 본인(장남)의 주민등록에 등재해 놓았다. 시골집은 부친명의로 되어 있다.

 

이번에 새 아파트로 옮기기 위해 본인이 소유하고 있는 단독주택을 팔려고 한다. 본인소유 다른 주택은 없다. 이번에 양도하는 주택을 1세대1주택 양도로 양도소득세를 비과세받을 수 있는지 궁금하다.

동일세대원인 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 집을 양도하기 전에 부모와 자녀의 주민등록을 분리해 놓는 것이 절세 포인트이다.

 

실제로는 부모와 자녀가 따로 살면서 건강보험관계 등으로 주민등록상 동일세대원으로 되어 있는 경우 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세문제가 발생한다.

1세대1주택에서 ‘1세대’라 함은 본인 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 ‘가족단위’를 의미한다.

여기서 ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 본인과 배우자 및 본인과 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다)과 형제자매를 말한다.

따라서 주민등록상으로는 동일세대원으로 등재되어 있다 하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이하지 아니하면 동일세대원으로 보지 않는다.

 

 납세의무 여부, 과세대상 해당 여부, 과세표준 계산, 세율적용 등 과세요건에 대한 입증책임은 일반적으로 과세관청에 있다. 그러나 이와 같이 예외적인 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부해 생계를 같이하고 있지 않다는 사실을 입증해야 한다.

이 경우 부모나 자녀의 집 중 하나를 양도하면 관할세무서에서는 1세대가 2주택을 소유한 상태에서 하나의 주택을 양도한 것으로 파악된다. 따라서 관할세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세를 과세하게 된다.

일단 양도소득세가 과세되면 불복절차를 거쳐 생계를 같이하지 않았음을 입증해야 한다.
부부와 미성년자인 직계비속은 배우자 또는 부모와 주민등록을 달리하는 방법으로 다른 세대를 구성하더라도 같은 세대를 구성하는 세대원으로 보며, 장인·장모·처남·처제·사위·며느리도 동일주소지에서 생계를 같이하면 같은 세대를 구성하는 세대원으로 본다.

1세대1주택 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단한다. 양도일 현재 주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상 별도세대였다는 것을 입증하기가 어렵다.

 

◇절세포인트
부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 집을 양도하기 전에 부모와 자녀의 주민등록을 분리해 놓는 것이 절세 포인트이다. 그러면 집을 양도한 후 부모와 자녀의 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대1주택 양도로 인정받을 수 있기 때문이다.

 

관련법령
소득세법 제154조 제1항·제6항
동법 기본통칙 89-2

 

사실상 주거용으로 사용해야 주택으로 본다

본인은 서로 연접된 2개의 아파트를 소유하고 있다. 주거상의 편의 때문에 2개호의 아파트 벽을 철거하고 가족이 하나의 주거공간으로 사용하고 있다. 이러한 상태에서 본인소유 2개호의 아파트를 양도하는 경우 1주택으로 인정되는지 궁금하다.

 

주택이란 사실상 상시주택으로 사용하는 건축물을 말한다. 그러므로 공부상 점포를 사실상 상시주택으로 사용하면 주택으로 보지만 공부상 주택을 사실상 상시 점포로 사용하면 주택이 아니다.

 

1세대가 양도하는 주택이 비과세되기 위해서는 원칙적으로 양도일 현재 국내에 양도하는 주택 이외의 다른 주택이 없어야 한다.

 
여기서 주택이란 물리적인 주택의 동수(棟數)를 의미하는 것이 아니고 1세대의 주거에 실제 사용되고 있는 주택건물의 집합체를 의미한다.

따라서 한 울타리 내에 주택이 본채와 사랑채로 2개동이 있는 경우 주택건물은 2개동이나 1세대가 거주에 사용하는 경우 1주택에 해당된다.

기존에 2세대가 사용하던 2개의 주택을 담을 헐어 1세대가 1개의 주택으로 사용하거나 사례와 같이 서로 연접한 2개호의 아파트 벽을 철거하고 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 등기부상에는 2개 주택이라 하더라도 1주택에 해당한다.

여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 단독주택의 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이나, 이를 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 이를 단독주택으로 간주하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정한다.

 

 취득자나 양도자가 1인인지 여부는 따지지 않는다.
주택으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등 공부상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판단하며 당해 건물의 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도구분에 의해 판단한다.

 

□일시적으로 주거이외 용도로 사용한 경우 주택해당여부
소득세법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는 지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고,

 

일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용하고 있다하더라도 그 구조 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다.(대법원20009두18830,2009.2.12 대법원2005두4304, 2006.10.26, 대법원2004두14960,2005.4.28)

또한 소득세법 제89조 제1항 제3호에서 말하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지에 해당되어 양도소득세의 비과세요건을 충족하고 있다는 사실의 입증책임은 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 있다(대법원2005누8443, 2005.12.23)

 

따라서 공부상 주택을 사무실, 음식점, 점포 등 영업용으로 사용할 경우에는 주택이 아니며, 반대로 공부상 용도가 주거용이 아닌 건물을 실제로 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 본다.<다음호 계속>