박상근 세무사<경영학 박사>의  알기쉬운 세무상식 풀이

△박상근 세무회계연구소 운영(현)
△경희대학교 교수(현)
△중부지방국세청 부동산 담당관 등 국세청 27년 근무
△한국세무사 고시회 회장, 한국세무사회 감사 등 역임
   <02-525-6767>

 

A씨가 10년 이상 소유하면서 거주한 도시근교에 있는 단독주택을 음식점으로 용도변경하고 사업을 했으나, 당초 기대만큼 음식점이 잘 되지 않아 1년만에 폐업하고 집을 팔려고 내 놓은 경우 그대로 집을 팔면 양도소득세를 내야 한다.

이 경우 1세대1주택으로 비과세받기 위해서는 양도당시 건물을 주택으로 사용해야 한다. 주택으로 3년 이상 보유요건과 2년 이상 거주요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 이미 충족되었으므로 별 문제가 없다.

그러므로 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것이 최대의 관건이다. 이 요건만 충족되면 주택으로 용도변경 후 바로 양도해도 1세대1주택의 양도로 비과세받을 수 있다.

양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점업을 폐업한 후 관할세무서에 폐업신고를 하고,

 

 사용용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물관리대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 물론 이렇게 하기 위해서는 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 주택으로 사용하려는 매수자에게 매도 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.

만약 공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 한다. 갖출 증빙서류는 사안마다 다르겠지만 다음과 같은 증빙서류를 되도록이면 양도 전에 준비해 두는 것이 좋다.

전기요금납부영수증(가정용).

날짜가 찍힌 주택사진(주택 내부 및 외부).

임대한 경우 - 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본.

인근 주민의 인우보증 등 양도당시 당해 건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류.

 

그러므로 관광숙박시설인 콘도미니엄, 사무실용으로 사용하는 오피스텔, 상시주거로 사용하지 아니하는 별장은 주거전용 건물이 아니기 때문에 주택으로 보지 아니한다.

 

 다만, 공부상 주택을 주거용 외의 용도로 사용하더라도 구조 등을 감안하여 즉시 주택으로 사용할 수 있다면 주택으로 간주되는 경우도 있다.

 

과세관청은 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 따라 과세대상 여부를 판단한다.

 

그러므로 사실상의 용도(1~3층 모두 점포)가 공부상 용도(1~2층:점포, 3층:주택)와 다른 경우 이를 주장하는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정받을 수 있다.

임대차계약서 사본-임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본.

임차인의 주민등록등본 - 임차인 및 인근주민의 인우보증서.

임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서.

기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류.

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이므로 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 어렵다.

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 공부상 3층의 용도를 상가로 정리해 놓는 게 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.

 

관련법령
소득세법 제89조 제1항 제3호
동법 시행령 제155조 제15항
동법 기본통칙 89-3, 89-7

 

상시 주거용으로 사용하지 아니하는 소위 ‘별장’이 주택이냐, 주택이 아니냐를 두고 논란이 일고 있다. 2007년 7월 서울행정법원으로부터 언제든지 주거용으로 쓸 수 있는 시설을 갖추고 있는 별장은 주택으로 보아야 한다는 판결이 나왔기 때문이다.

 

 별장을 상시주거용으로 사용하는 주택으로 보게 되면 종합부동산세, 양도소득세 등 납세자의 세 부담에 있어 적지 않은 영향을 미친다. 이에 ‘별장’의 세금문제를 검토한다.

 

소위 ‘별장’을 소유한 사람이 일반주택을 양도한 경우 별장을 주택으로 보게 되면 1세대1주택 비과세가 되지 아니하고 오히려 1세대2주택자로 분류되어 양도소득세가 중과된다. 또한 별장은 종합부동산세 과세대상에서 제외되지만 별장을 상시주거용 주택으로 볼 경우 다른 주택과 합산과세된다.

 

지방세법상 별장은 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다.(지법쪮112 ② 1호).

다만, 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하는 다음의 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부수토지는 별장에서 제외한다.(지령쪮84의 3).

① 대지면적이 660㎡(약 200평) 이내이고 건물의 연면적이 150㎡(약 45평) 이내일 것.

② 건물의 가액(국세청장이 정하는 건물신축가액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수·경과연수별 잔가율·건물의 여건에 따른 가감산율을 적용한 가액)이 6,500만원 이내일 것.

③ 취득당시 다음에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 읍·면지역에 소재하는 주택일 것:
-수도권지역·광역시에 소속된 군지역(단, 접경지역 중 경기도 연천군, 인천광역시 웅진군, 기타 기획재정부령이 정하는 지역은 특례적용 가능).

-국토해양부장관(시·도지사)이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가구역.
-기획재정부장관이 지정한 투기지역.

-문화체육관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지.   <다음호 계속>