박상근 세무사<경영학 박사>

 

 경남 진주시가 고향인 A씨는 고향에 단독주택 1채를 소유하고 있다. A씨는 서울에서 전세집에 살면서 다른 주택이 없는 상태인데 사업자금이 필요해 1년 전에 고향에 있는 단독주택을 4억원에 양도했다.

 

 

이 무허가주택 또는 미등기주택을 잘 활용하면 양도소득세 부담에 불이익을 당하지 않으면서 오히려 절세하는 방안을 찾을 수 있다.

위 사례의 경우 1세대1주택으로 비과세받을 수 있는 주택과 부수토지의 범위를 알아야 1세대1주택 양도로 보아 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지를 판단할 수 있다.

먼저 1세대1주택 양도로 보려면 양도한 주택이 상시주거용으로 사용할 수 있는 기능을 갖춘 주택이어야 한다.

예컨대 공부상 주택이 있는 것으로 되어 있으나, 사실상 사람이 거주할 수 없는 폐가는 주택이 없는 나대지 양도로 보며 1세대1주택 양도로 보지 않는다.

이 경우 다른 주택을 양도한 경우 1세대1주택 판정에 있어 폐가는 주택이 없는 것으로 보기 때문에 양도주택이 1세대1주택 요건을 갖춘 경우 비과세혜택을 받을 수 있다.

무허가주택이나 미등기주택도 사실상 주거용으로 사용할 수 있는 상태에 있으면 주택이 있는 것으로 보고 세법을 적용한다.

또한 농가주택의 부수토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물을 보관하기 위한 창고 등은 농가주택에 포함되며, 주택에 부수되는 토지에 축사 등의 건물이 있는 경우로서 축사 등의 건물면적이 주택면적보다 큰 경우에는 주택의 부속건물로 보지 아니한다.

다음으로 1세대1주택 양도로 보는 주택부수토지의 범위에 한도가 있다는 점이다.
특히 시골집의 경우 주택건물면적은 작은데 부수토지면적은 넓은 경우 어디까지를 주택에 부수된 토지로 볼 것인가이다.

1세대1주택을 양도한 경우 주택부수토지에 해당하면 주택과 함께 비과세되지만 주택부수토지로 보는 범위를 초과하는 경우 위 사례와 같이 나대지 양도로 보아 양도소득세가 괴세된다.

세법상 주택부수토지의 범위는 토지와 주택이 한 울타리 내에 있고 1세대가 사실상 거주용으로 사용하는 토지는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다.

예컨대 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우 토지가 한울타리 안에 있고 1세대가 사실상 주거용으로 사용하는 때에는 2필지 모두 주택에 부수되는 토지로 보는 것이다.

그렇더라도 주택부수토지의 범위에는 면적한도가 있다.

즉 도시지역 안의 토지는 주택 정착면적의 5배, 도시지역 밖의 토지는 주택정착면적의 10배 이내의 토지만을 주택에 부수되는 토지의 양도로 본다.

 

이 경우 주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있는 경우 허가받은 건물 면적만을 가지고 계산하더라도 그 부수토지가 주택부수토지 기준면적 이내이면 문제가 없다.

 

여기에서 절세 포인트는 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이때에는 공부에 등재되지 않은 무허가주택건물이 있는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물이 있는지를 각종 서류 또는 현장조사로 철저히 검토할 필요가 있다.

실제로 시골 또는 도시짙역 변두리에는 공부상 주택에다 생활상 필요에 따라 더 늘려 지은 주택 또는 주택부속건물이 있는 경우가 허다하다.

무허가건물이 있는 경우 납세자가 사진이나 실측으로 이를 입증해 인정받기란 어렵다.

이러한 경우 감정회사에 주택의 가격감정을 의뢰하면 공인감정기관의 실측에 의해 무허가주택건물면적이 드러나기 때문에 감정서류에 의하여 과세관청으로부터 무허가주택건물이 있었다는 사실을 인정받기가 쉽다.

 

이 경우 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 건물의 바닥면적으 5배(또는 10배)에 상당하는 토지에 대해서도 비과세 적용을 받을 수 있다.

 
예컨대 도시지역 내에 있는 주택으로 대지가 495㎡이고 허가건물의 바닥면적이 66㎡, 무허가건물의 바닥면적이 36㎡가 있는 경우

 

 공부상 면적마나 가지고 계산하는 경우에는 165㎡[495㎡-(66㎡×5배)]에 대해 양도소득세가 과세되나,

 

주택으로 사용하는 무허가건물 36㎡가 있다는 사실을 입증하면 [495㎡-(66㎡+36㎡)×5배]=△15㎡이므로 과세대상 토지가 발생하지 않는다.

무허가주택 또는 무허가주택부속건물(화장실, 생필품 보관건물 등)이 있다는 사실의 입증은 위 감정의뢰방법 외에 다음과 같은 서류를 준비해 입증할 수 있다.

 

무허가건물부분이 표시된 부동산매매계약서

무허가건물에 대한 재산세납부증명서 또는 과세대장 사본

무허가건물의 건축물관리대장

무허가건물을 임대한 경우 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록등본

양도당시의 날짜가 표시된 현장사진

인근주민의 인우보증서 등

 

양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택은 실제로 주거에 사용하고 있는 경우 포함된다(서사-2363, 2007.8.1) .

그러나 미등기양도제외대상 주택을 제외하고 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우 1세대1주택비과세 규정이 적용되지 아니한다.

 

절세포인트
위 사례의 경우 양도당시 무허가주택 또는 무허가주택 부속건물로서 미등기건물이 있었다는 사실을 입증하는 것이 절세 포인트이다.

이를 위해 관련 공부 또는 가지고 있는 증빙서류를 검토하고 현장조사를 실시해 무허가건물(주택) 유무를 파악하는 것이 관건이다.

 

관련법령
소득세법 제 89조 제1항 제3호
동법 시행령 제 154조 제7항
동법 기본통칙 89-7