박상근 세무사<경영학 박사>의  알기쉬운 세무상식 풀이

 

 

1세대1주택에서 ‘주택’이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기내용에 관계없이 ‘상시거주의 목적’을 위해 사용되는 건축물을 말한다.

상시주거용으로 사용하는지 여부는 등기부등본, 건축물관리대장 등 공부상의 용도에 관계없이 사실상 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.

그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 등재되어 있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등 주거 외의 목적으로 사용했다면 당해 건축물은 주택으로 보지 아니한다.

 

따라서 공부상 주택으로 등재되어 있지만 사실상 점포용으로 사용하고 있는 건물이 있는 상태에서 아파트를 양도한 것은 1세대1주택의 양도에 해당한다.

 

관할세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

 

그러나 서면 또는 사실 조사에 의하여 사실상 용도와 공부상 용도가 서로 다르다는 사실이 확인된 경우 사실상의 용도에 의한다.

그러므로 사실상 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.

<증빙서류 예시>
임대차계약서 사본

임차인의 주민등록등본

임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본

임차인 및 인근주민의 인우보증서

임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액명세서

건물현황사진 및 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류

 

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않으면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않다. 임차인이 바뀌어 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 어렵다.

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.

 

관련법령
국세기본법 제14조  소득세법 제89조 제1항 제3호

 

살지 않는 폐가는 다른 주택의 양도 전에 멸실하고 공부를 정리하는 것이 좋다

 

서울에 살면서 아파트 한 채를 소유하고 있는 A씨는 몇 해 전에 노후에 거주할 목적으로 지방에 있는 조그만 밭과 그에 딸린 농가주택 하나를 구입했다.

 

 그런데 이번에 살고 있는 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사하려고 하니 1세대2주택자이기 때문에 수천만원의 양도소득세를 내야 한다고 한다.

사람이 살 수도 없는 집인데 건축물관리대장과 등기부등본에 주택으로 되어 있다고 거액의 세금을 내야 한다니 A씨로서는 억울한 생각이 든다. 이 경우 세금을 안 낼 수 있는 방법이 없는지?

 

실지는 폐가상태이지만 공부상 주택으로 등재되어 있는 주택을 포함 공부상 2개의 주택을 소유하고 있는 자가 그중 하나의 주택을 양도하게 되면 일단 양도소득세 과세대상으로 분류된다.

물론 양도소득세는 실질내용에 따라 과세하므로 그중 1주택이 폐가상태에 있는 등 주택으로서의 기능을 하지 못하는 사실이 확인되면 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받을 수 있으나 이를 인정받기가 쉽지 않다.

왜냐하면 양도소득세 과세자료는 부동산을 양도하고 난 뒤 통상 3~4개월 정도 지나서 전산 출력되는데, 아파트 양도당시에 농가주택이 폐가상태였다는 것을 누가 보더라도 인정할 수 있는 객관적인 자료를 가지고 입증해야 하기 때문이다.

 

 만약 미리 자료를 준비해 놓지 않고 있다가 납세고지서를 받고나서 소급해서 자료를 준비하려면 자료를 준비하는 것도 어렵지만 이를 인정받기는 더욱 어렵다.

 

1세대1주택 판정시 주택은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 것을 말하며 주택 여부는 관할세무서장이 사실확인해 판단할 문제이다.

그러므로 농가주택을 새로 개축할 예정이거나 주택신축허가를 받기가 어려워 세금부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니라면 폐가상태에 있는 농가주택 또는 농막을 멸실시킨 다음 건축물관리 대장 등 공부를 정리해 두는 것이 확실하다.

 

그러면 거주하고 있는 주택을 양도하더라도 아무 문제없이 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

폐가상태의 주택을 멸실하기 위해서는 멸실 또는 철거 1주일 전에 해당 시·군·구 또는 동사무소를 방문해 “멸실 및 철거신고서”를 작성하여 해당 지자체에 제출해야 한다.

 

 신고서 제출과 함께 주택 멸실이 모두 끝나면 폐기물처리허가업체에서 “폐기처리완료증명서”를 발급받아 해당 지자체 건축과에 제출하면 멸실신고절차는 끝나게 된다.

 

다음은 공부정리다. 공부정리는 지자체에서 멸실된 사실을 건축물대장에 정리한 후 관할등기소에 통보하고 관할등기소에서 등기부등본에 멸실사실을 등재한다.

그리고 건축물이 없는 나대지는 비사업용 토지에 해당되어 양도시 양도소득세율이 60%가 적용되고 장기보유특별공제도 해주지 않는다.

 

 그러므로 건축물을 철거할 때에는 비사업용 토지가 되어 양도소득세가 중과된다는 사실을 유념해야 한다. 다만, 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날로부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 않는다.

 

소득세법시행규칙 제83조의 5 제1항 제9호