박상근 세무사<경영학 박사>

△박상근 세무회계연구소 운영(현)<02-525-6767>

 △경희대학교 교수(현)△중부지방국세청 부동산 담당관 등 국세청 27년 근무
△한국세무사 고시회 회장, 한국세무사회 감사 등 역임

 

 

 

□1세대1주택 비과세요건 중 보유기간 3년의 계산

□ 일반적인 경우(원칙)
 취득일로부터 양도일까지도 한다.
 *취득일 및 양도일의 판정
 ·원칙:당해 주택의 대금을 청산한 날
 ·대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일
 ·대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일

□ 본등기를 하기 전 가등기기간이 있는 경우
 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

□ 동일세대원간에 소유권 변동이 있는 경우
 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유 여부를 판정한다.

□ 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합산해 계산한다.

□ 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그주택을 양도하느 경우
 아내의 보유기간만 가지고 판단한다.

□ 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간
 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합산해 계산한다.

□ 증여받은 주택을 이혼 후 양도하는 경우
 증여받은 날(증여등기접수일)부터 보유기간을 계산한다.

□ 주택을 상소받은 경우
 피상속인의 사망일부터 계산한다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.

□ 동일세대원이 경매를 통해 취득한 경우
 경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.

□ 기존 주택을 증축한 경우
 증축한 주택과 이에 대한 부수토지의 보유기간은 증 축일(사용검사필증교부일)부터 양도일까지이다. 예컨대 대지482㎡,단층(화장실:3.12㎡), 1층(점포:128㎡), 2층(주택:128㎡)상태에서 3층(주택:82.1㎡)을 증축하여 양도한 경우 3층 증축주택 82.1㎡과 이에 대한 부수토지 115.97㎡(482㎡×82.1㎡/341.22㎡)의 보유기간은 사용검사필증교부일로부터 양도일까지이다(국심 2000중3071, 2001.4.11.).

□ 거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 드으로 인해 멸실돼 재건축한 경우(도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축은 제외)

 멸실한 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다. 다만, 재건축 공사기간은 보유기간에 포함하지 아니한다.

 

주택면적이 증가한 경우에는 보유기간 계산과는 무관하다(멸실한 주택의 보유기간과 재건축한 주택의 보유기간을 통산함:재일 01254-1792, 1991.6.27). 다만, 부수토지면적이 증가한 경우 종전주택의 주수토지면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년일 경과해야 비과세 받을 수 있다.

□ 재개발·재건축산업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득해 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하기위해 대체주택을 양도하는 경우

 보유기간의 제한을 받지는 않지만 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비고세박을 수 있다.

 쪾사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
 쪾재개발·재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도
 쪾완공 후 2년 이내 재개발·재건축 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

 

취득일과 양도일은 원칙적으로 잔금청산일이나 자금청산일이 불분명한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다. 잔금청산 전에 등기이전을 한 경우에는 등기접수일이 취득일과 양도일이다.

예를 들어 1세대의 세대원이 A주택을 2044.2.1에 취득하고 B주택을 2005.5.6에 취득하여 보유하던 중 A주택을 2007.1.20.에 양도하였다면 A주택은 양도소득세 과세대상이 되고,B주택은 물론 거주요건도 총족되어야 한다.

사실상 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 후 양도했는 데도 과세청에서 매매계약서드 공부상 기재된 잔금지급일을 취득일 또는 양도일로 보고 보유기간을 계산함으로 인하여 보유기간이 3년이 되지 않는 것으로 보아 양도소득세를 부과할 수 있다.

이 경우에 양도자는 사실상 자금지급일을 증명할 수 있는 예금통장, 영수증 등 실제 잔금지급에 관한 근거자료를 제시하여 3년 이상 보유사실을 증명함으로써 1세대1주택으로 인정받을 수 있다.

주택보유 중 동일세대원간 유상 또는 무상이전(증여일, 상속일 현재 종일세대원인 경우에 한함)해 소유권변동이 있을 경우 1세대1주택 비과세는 세대단위로 판정, 세대 전체의 보유기간을 합쳐 3년 이상 보유 여부를 판단한다.

 

 하지만 상속인 또는 수증인이 잔 소유자와 동일세대원이 아닌 경우 양도인의 취득일(상속개시일 또는 증여동기일)로부터 기산,3년이상 보유 여부를 판단한다.

 

◇절세포인트
부동산 거래시 작성되는 매매계약서상 자금지급일을 사실상 잔금지급일과 일치시키는 것이 바람직하며 부득이한 사정으로 매매계약서 등 공부상 잔금지급일과 사실상 잔금 지급일을 다르게 한 경우 사실상 잔금지급일을 증명할 수 있는 예금통장, 영수증 등 증거서류를 갖춰 두는 것이 필요하다.

또한 1세대1주택을 양도하는 과정에서 보유기간이 3년 보유 기간을 채운 후 잔금을 수령하는 것이 절세 포인트이다.

관련법령 소득세법 제98조  동법 시행령 제162조  동법 기본통칙 98-1