△박상근 세무회계연구소 운영(현)<02-525-6767>

△경희대학교 교수(현)△중부지방국세청 부동산 담당관 등 국세청 27년 근무
△한국세무사 고시회 회장, 한국세무사회 감사 등 역임

 

 

1세대1주택과 이에 부수되는 토지의 양도는 비과세된다. 여기서 부수되는 토지라 함은 당해 거주자의 생활 근거지로서 소유하는 국내  1주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. 주택에 부수되는 토지는 주택건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖에 소재하는 토지는 10배) 이내의 토지를 말하며, 이를 초과하는 부분의 양도는 주택 부수토지의 양도로 보지 아니하고 나대지 양도로 보아 양도소득세가 과세된다.

 

이와 같이 주택의 부수토지는 당에 주택과 그 부지가 경제적 일체를 이루고 있는 토지를 말하는 것이므로 사례의 경우와 같이 주택의 부수토지를 그 소유자가 주택건물이 정착되지 아니한 부분을 분할하여 양도하는 경우에는 주택의 부수토지가 아니기 때문에 과세대상이 된다.

그러나 거주하던 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부를 공익사업을 위한 토지 등의 취득및 보상에 관한 법률이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하거나, 토지수용법 기타법률(도시계획법 등)에 의해 수용된 후 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내 잔존하는 토지를 양도하는 경우 주택의 부수토지양도로 보아 비과세한다.

주택의 건물소유자와 그 부수토지의 소유자가 서로 다르더라도 그 소유자가 동일세대원이고 양도하는 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 경우에는 주택 및 그 부수토지 모두가 비과세된다. 그러나 주택과 그 부수토지의 소유주가 각기 다른 세대원인 경우에는 주택부수토지의 양도는 비과세되지 아니한다.

그리고 1주택을 소유한 1세대가 주택과 부수토지를 함께 소유하다가 주택을 제3자에게 양도한 후 이후 주택 부수토지를 양도하는 경우, 그 토지는 1세대1주택 부수토지에 해당하지 않는다(기획재정부 재산-934,2009.05.25)

 

관련법령
소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호

 

세금을 계산함에 있어 거주요건이 문제가 되는 경우가 많다. 예컨대 서울에 있는 집을 팔 경우 1세대1주택 해당 여부 판정은 2년 거주요건을 따진다. 이 경우 실제 거주하지 않는 집에 주민등록만 옮겨 놓으면 거주한 것으로 인정받을 수 있는지 알고 싶다.

 

세법으로 거주를 요건으로 하는 경우 거주기간은 일반적으로 주민등록상의 전입일로부터 전출일까지의 기간에 의한다. 다만, 주민등록에는 거주한 것으로 되어 있으나, 실제 거주하지 않은 사실이 밝혀지면 주민등록 여부와는 관계없이 실제 거주한 것으로 본다. 세법 적용은 형식에 관계없이 실지에 따르는 ‘실질과 세원칙’ 때문이다.

 

그러므로 실제 거주하지 않으면서 주민등록만 옮겨 놓은 경우 주민등록지에서 거주한 것으로 보지 않는다. 반대로 실제 거주는 했지만 주민등록이 되어 있지 않는 경우는 거주한 것으로 본다. 서울과 과천, 평촌·산본 등 5대 신도시에 있는 집을 팔 경우 1세대1주택으로 비과세 받기 위해서는 전 가족이 양도주택에 2년 이상 거주해야 한다.

1세대1주택 비과세규정을 적용받기 위해 양도주택에 주민등록만 옮겨 놓거나 1세대 다주택자가 중과를 피하기 위해 가족이 사는 집과 다른 곳에 주민등록만 옮겨 놓는 경우가 있을 수 있다. 이 경우 국세청의 실지조사에서 적발되어 세금을 추징당할 수 있음을 유의해야 한다. 전화통화 기록, 자녀취학, 우편물 수령, 신문구독 영수증 등 여러 정황을 따지면 위장전입 여부가 쉽게 드러날 수 있기 때문이다.

2007년부터 부재지주의 토지양도에 대해서도 양도소득세가 중과(60% 단일세율 적용 및 장기보유특별공제 배제)된다. 이를 피하기 위해 토지소재지에 위장접입하는 경우가 있다. 이경우 정상세율(2009년: 6~33%)로 세금을 내려면 해당 토지를 최소한 2년 이상 보유하고 토지소재지에서 보유기간의 80% 이상을 실제 거주해야 한다. 현지에 실제 거주하지 않았으면서 이를 입중하기란 거의 불가능하다.

그리고 아파트를 분양받기 위해 분양물량이 많은 경기도 지역에 위장전입이 많은 것으로 알려지고 있다. 이러한 부정한 방법으로 분양받을 경우에도 낭패를 당할 수 있다. 이사실이 적발될 경우 주택공급 질서교란 혐의로 당첨취소는 물론 3년 이하의 징역이나 3,000만원 이하의 벌금을 처해질 수 있기 때문이다.

 

◇절세포인트
1세대1주택 양도소득세 비과세요건으로서 2년 이상 거주를 요건으로 하는 경우 가족 모두가 양도주택의  보유기간 동안에 2년 이상 거주해야 함을 유의해야 한다. 이 경우 가족 모두가 2년 이상 양도주택에 주민등록이 되어 있어야 함은 기본이고 실제 거주해야 한다.

만약의 경우 거주기간 동안 사용한 전화통화 기록, 신문구독상황 등으로 거주사실을 입증할 수 있도록 대비하는 것이 바람직하다. 다만, 가족 중 취학, 직장, 요양 등 부득이한 사정으로 양도주택에 거주하지 못한 기간이 있는 경우 그 기간은 양도주택에 거주한 것으로 본다.

관련법령
소득세법 제154조 제5항  국세기본법 제14조