박상근 세무사<경영학 박사>

△박상근 세무회계연구소 운영(현)<02-525-6767>

△경희대학교 교수(현)△중부지방국세청 부동산 담당관 등 국세청 27년 근무
△한국세무사 고시회 회장, 한국세무사회 감사 등 역임

 

 

 

△농지소유자가 당해 농지 보유기간 동안에 8년 이상 농지소재지의 시·군·구 또는 농지소재지와 연접한 시·군·구에 거주하거나, 농지소재지로부터 직선거리 20㎞ 이내에 거주하면서

 

 △농지 소유자가 상시 농업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배한 사실이 있는 경우로서 △농업소득세 과세(비과세·감면·소액부징수 포함)대상 토지이어야 하고, △양도일 현재 농지이어야 한다. 구체적으로 조세특례제한법시행령 제69조에 규정하고 있는 요건에 해당해야 한다.

다만, 당해 토지가 국토의계획및이용에관한법률에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입되거나 도시개발법 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은날까지 발생한 소득에 한하여 양도소득세를 100% 감면한다.

양도소득금액(양도가액-취득가액-필요경비-장비보유특별공제)
감면대상 양도소득금액

 

 

다만, 위의 산식은 2002.1.1. 이후 주거지역·상업지역·공업지역으로 편입되거나 도시개발법 등 그 밖의 법률 규정에 의하여 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에 적용한다(조특법 부칙 제26조, 2001.12.29. 법률 제6538호).

비거주자가 상속받은 8년 이상 자경농지 양도시에도 자경농지감면규정이 적용된다(서면5팀-638 2007.2.22.; 재재산-1533 2007.12.20.).

 

농지소재지에 8년 이상 거주하면서 경직한 자
농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말함) 안의 지역 또는 농지가  소재하는 시·군·구와 연접한 시·군·구 안의 지역에 거주하거나 농지소재지로부터 직선거리 20㎞이내의 시·군·구에 8년 이상 거주하면서 8년 이상 경작한 자를 말한다.

 

현행법상 농지소유자가 농지소재지에 살면서 직접 농사를 짓던 토지(농지)를 양도할 경우(8년 이상 재촌 자경) 양도소득세를 감면한다.

현행법을 보면 “자경농비 양도에 대한 양도소득세 감면규정 적용시 ‘농지소재지에 거주하는 자’는 농지가 소재하는 시·군·구, 이와 ‘연접한 지역’에 거주하는 자”라고 규정되어 있다. 세법이 규정하고 있는 ‘연접한 지역’의 좀 더 명확한 의미는 ‘행정구역상의 동일한 경계선을 사이에 두고 서로 붙어 있는 시·군·구(자치구인 구를 의미함)’를 뜻한다.

 

서울을 예로 들면 서로 맞붙어 있는 영등포구와 동작구는 ‘연접한 지역’에 해당되고 같은 특별시라 하더라도 서로 경계선을 공유하지 않는 노원구와 강남구는 연접한 지역에 해당하지 아니한다.

즉 토지소유자의 거주지가 양천구이고 토지소재지가 강동구일 경우 8년이든 10년이든 왕복하며 토지를 경작했다 하더라도 ‘연접한 지역’에 해당하지 않기 때문에 자경농지 세금감면혜택을 받지 못하는 것이다.

다만, 땅덩이는 떨어져 있더라도 해수면이나 강으로 연접한 경우(예컨대 거주지는 인천광역시의 중구에 있고 농지는 연수구에 있는 경우)에도 연접한 지역으로 보아 자경농지 감면혜택을 받을 수 있다(국세심판원 해석).

 

농지로부터 20㎞ 이내 지역(통작거리 내 지역)에 거주하는 사람도 농지소재지 거주자로 인정되었으나, 1996.1.1.부터 제외되었다.

다만, 부칙(대통령령 제14869호)에서 1996.1.1. 현재 농지로부터 20㎞ 이내에 거주하는 사람은 종전규정에 의하여 농지로부터 20㎞ 이내 지역에 거주한 기간을 농지소재지에 거주한 기간으로 보도록 했으나, 1999.1.1. 조세감면규제법이 조세특례제한법으로 변경되면서 부칙에서 통작거리 요건이 삭제되었다.

따라서 1999.1.1. 이후 양도하는 분부터 농지소재지의 범위는 농지소유자가 농지가 소재하는 시·군·구에 거주해야만 농지소재지에 거주하는 것으로 인정되었다. 그러나 2008.1.1. 이후 양도하는 농지부터 농지소재지로부터 직선거리 20㎞이내(국토의계획및이용에관한법률의 토지거래허가구역 내 농지취득허가기준과 동일)에 거주시 재촌으로 인정된다.

 

8년 이상 경작의 의미
2006.2.8까지 농지를 양도한 경우에는 소유자가 직접 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 농지로서 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지는 제외되었다(조특통69-0…3). 그리고 농지소유자와 생계를 같이하는 동일세대원이 경작한 경우도 자경한것으로 인정되었다.

 

그러나 2006.2.9. 이후 양도하는 분부터 소유자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 1/2 이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배(농지법 §2)하는 것으로 자경의 정의를 명확히 하면서 자경의 범위가 축소 되었다.

 

피상속인이 경직한 기간은
상속받은 농지를 2006.0.8이전에 양도한 경우 피상속인이 농지를 취득하여 경작한 기간을 상속인의 자경 여부와 관계없이 피상속인의 경작기간을 포함하여 경작기간으로 보았다.

 

그러나 상속받은 농지를 2006.2.9 이후 양도하는 경우 상속인이 경작하지 않는 경우 8년 자경요건을 갖춘 농지를 상속받은 후 3년 이내 양도할 경우에만 8년 이상 자경농지로 보아 감면하는 것으로 감면요건을 합리화하였다.

 

다만, 상속 후 3년 내에 공익사업을 위해 해당 주민이 직접적인 행위제한을 받는 지역으로 지정된 경우에는 양도기한의 제한 없이 피상속인의 경작기간을 통산한다(2009.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용).

 

그리고 2010.2.18이후 양도분부터 피상속인이 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에 한하여 피상속인(조부모, 숙부모 포함)의 배우자가 경작한 기간도 상속인의 경작기간에 포함된다.

2006.2.8. 이전에 상속적인 농지로서 2008.12.31까지 양도하는 경우에는 종전규정(피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간에 합산)을 적용한다. 또한 2006.2.8 이전에 상속받은 농지가 2008.12.31.까지 공익사업용으로 지정된 경우 양도기한의 제한 없이 피상속인의 경작기간을 통산한다.

증여받은 농지의 경우 증여인이 경작한 기간은 수증인의 경작기간에 합산하지 아니하며 증여받은 날(증여등기 접수일)부터 기산(起算)한다.

 

양도일 현재의 농지란
소득세법시행령 제162조의 규정에 의한 양도일(잔금청산일과 등기일 중 빠른 날) 현재의 농지를 기준으로 한다.

 

다만, 매매계약조건에 따라 양도일 이전에 형질변경, 건축착공 등을 한 경우 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하며, 환지처분 전에 당해 농지가 농지외의 토지로 환지예정지 지정지 되고, 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 한다.

 

8년이상 자경농지의 양도로 발행하는 소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면한다.

 

·양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군 제외) 또는 시(도·농 복합형태의 시의읍·면지역 제외)에 있는 농지 중 국토의계획및이용 에 관한법률에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지.

 

다만, 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상 또는 사업시행면적이 100만 제곱미터 이상(택지개발사업과 대지조성사업의 경우는 10만 제곱미터 이상)인 대규모 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지의 경우 감면대상 농지에 해당한다.

 

또는 사업시행자가 사업지연·보상지연 등 사업시행자의 명백한 귀책사유(소칙 §70②)로 인하여 도시지역 편입 후 3년이 경과된 경우에도 감면대상 농지로 본다.
·환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정자를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지.

 

개인이 조세특례제한법 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조의3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조(아파트형공장의 감면에 관한 경과조치)에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다.
이 경우 감면받은 양도소득세의 합계액은 자산양도순서에 따라 합산한다.

 

① 과세기간별로 계산한 다음 각 목의 금액중 큰 금액
가.조세특례제한법 제33조, 제43조, 제70조, 제77조(100분의25 감면율을 적용받는 경우에 한함), 제77조의 3, 제85조의 10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받는 양도소득세의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
나.

 

조세특례제한법 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세의 합계액이 과세기간별로 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

 

② 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액
이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산한다.

가.5개 과세기간의 제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면)에 따라 감면받을 양도소득세의 합계액이 1억을 초과하는 부분에 상당하는 금액

나.5개 과세기간의 제69조(자경농지에 대한 양도소득세 감면)와 제70조 또는(100분의 40 및 100분의 50의 감면을 적용받는 경우에 한함)에 따라 감면받을 양도소득세의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

아래의 세법 개정사항은 2008년 12월 정기국회에서 개정되었지만 2008.1.1 이후 양도분부터 소급 적용된다(2008.12.26 법률 제9272호, 조세특례제한법 부칙 제1조).

 

그러므로 2008년 중에 부동산을 양도하고 개정 전 규정에 따라 양도소득세를 예정신고·납부함에 따라 감면세액 한도에 걸려 세액을 과다하게 납부한 납세의무자는 개정세법에 의하여 경정청구를 하면 과다 납부한 세액을 돌려받을 수 있다.

 

8년 이상 자경농지의 감면세액 확대
감면받을 양도소득세의 합계액이 과세기간별로 1억원에서 2억원으로 확대, 5개 과세기간에 감면 받을 양도소득세의 합계액이 2억원에서 3억원으로 확대

 

주거지역 등에 편입된 8년 이상 자경농지의 수용시 감면세액계산방법 변경
주거지역 등에 편입된 8년 이상 자경농지가 공익산업용으로 수용되는 경우 양도소득세감면 세액 계산방법이 ‘양도당시의 기준시가를 양도당시의 보상가액 산정의 기초가 되는 기준시가’로 변경됨에 따라 양되시에 따라 감면세액이 달라지는 문제점이 보완되었다.

 

즉 감면세액 계산산식을 ‘양도소득금액Ｘ(주거지역 등에 편입되거나 환지예정지지정을 받은 날의 기준시가-취득당시의 기준시가)/  보상가액산정의 기초가 되는 기준시가-취득당시의 기준시가)’로 개정하여 감면대상 양도소득금액을 계산함으로써 양도시기에 따라 감면세액이 달라지는 문제점 이해소됨(2008.12.31. 대통령령 제21196호 조세특례제한법 시행령 제66조 제7항, 부칙 제3조). <계속>