5년 사이 아파트 시세가 가장 큰 폭으로 오른 곳은 대구 경북 지역이다. 대구지역의 지난 8월 아파트 매매가격지수는 128.0으로 2011년 1월 80.0 대비 60.11％ 증가했다. 경북 역시 아파트 매매가격지수는 80.7에서 119.4로 48.02％ 증가한 것으로 나타나 대구와 경북이 광역자치단체 중 증가율 1, 2위를 차지한 것으로 집계됐다.

 

 이 지역은 같은 기간 전국 평균이 15.47％ 증가하고, 서울은 오히려 2.72％ 떨어진 것을 감안하면 대구ㆍ경북지역의 부동산 시장은 매우 과열 양상을 보이고 있다는 지적도 있다. 아파트 매매 가격이 폭증하며 지역 경제의 부동산 거품이 가라앉을 경우 이로 인한 피해는 온전히 지역주민들이 떠 앉는 부메랑이 될 것이라는 우려가 일고 있기도 하다.

 

제주지역의 경우는 중국 투자 및 자유지역 등으로 해 대구 경북지역의 양상과는 ‘차원’이 다르지만 이 지역도 크게 오른 지역이다. 제주시 연동의 86㎡(26평)짜리 D아파트는 실거래가격이 2006년 초반 1억8천만 원에서 2010년 말에는 2억6천만 원으로 44.4%나 올랐다. 지난해 말에는 3억5천만 원 선에서 거래돼 9년 새 2배 가까이 상승한 것으로 나타나고 있다.

 

수도권 서울의 경우도 예외는 아니다. 유망지역에서는 분양물량이 완판행진을 했다. 분양에서 높은 경쟁률을 보였다. 그러나 일부지역에서는 미분양을 보이는 등 지역에 따라 희비가 엇갈리는 형국이기도 하다. 같은 수도권역이라도 유망지역 분양 물량이 수십 대 1의 청약경쟁률로 1순위에 청약을 마감하는 등 호황을 누렸으나 일부 지역에서 공급된 물량은 순위 내에 겨우 1순위를 넘기는 데 그쳤다.

 

인천 청라국제도시에서 GS건설의 ‘청라파크자이 더테라스’는 청약접수 결과 평균 10.6대 1, 최고 56.7대 1의 경쟁률을 기록했고, 동탄역 ‘반도유보라 아이비파크 5.0’, ‘동탄2신도시 에일린의 뜰’ 등도 10대 1을 넘기는 실적으로 순위에 마감됐다.

 

그러나 인천연수 지역의 서해그랑블, 골드클래스 용인역 북, 시흥 배곧 B3BL1차EGthe1 등은 아예 순위 내 마감에 미치지를 못했다. 이 같은 양극화 현상은 유망지역을 중심으로 분양권에 웃돈이 붙으면서 단기차익을 노린 투자수요가 크게 늘어난 것으로 분석하고 있다.

 

 실수요자와는 거리가 있다는 점이다. 앞으로 투자세력이 빠질 경우에는 미분양사태를 지적하고 있다. 무리한 웃돈 등으로 실수요자들이 추격 적 매수를 하지 않는다면 지역 시장은 더욱 악화될 것으로 전망하고 있다.

 

특히 우리나라는 주택보급률(2013년 기준)이 103%로 주택 수(1897만)가 가구 수(1841만) 규모를 넘어선 상태라는 것도 상기할 필요성이 있다고 전문가들은 지적한다. 서울과 경기도의 경우를 보면 각각 97.5%, 98.7%로 거의 100%에 달하고 있다는 것이다.

 

전문가들은 이러한 상황에서 분양 물량은 단기간에 폭발적으로 나오고 있다는 점도 염려하고 있다. 올 1분기에는 약 5만1000여 가구가 공급됐고, 2분기에는 전년 동기보다 39%나 증가한 9만4216가구가 공급될 예정이다. 수도권에서만 6만544가구가 공급될 예정이다.

하지만 일단, 하반기 분양시장은 상반기의 호조세가 이어 질 것으로 예상된다. 가파른 전세가격의 상승에 따라 내집을 마련하고자 하는 실수요 층의 구매가 일어 날 것으로 보이고, 청약제도의 개편과 분양가상한제 탄력 적용이라는 큰 변화에 따른 효과로 볼 수 있다. 물론 전세 값이 많아 오르는 과정에서 구매보다는 월세로 갈아타는 현상도 감지되곤 한다.

 

그러나 그리스 채무협상 관련 불확실성, 중국증시의 유동성 위기, 미국의 금리인상 등 거시경제의 불안이 분양시장에 리스크로 작용할 수도 있다는 게 전문가들의 전망이다. 실수요자가 아닌 투자자는 신중할 필요성이 대두되는 것이다. 특히 실수요자는 물론 투자자 입장에서 주변 시세에 비해 턱없이 오른 아파트 및 분양에서는 신중에 시중을 기해야 만 위험성을 최소화 할 수 있다고 전문가들은 조언하고 있다.

 

물론, 대구 경북 지역 인천 지역 제주 지역 등에서 일어나는 유망지역 내지 ‘차원’을 달리하는 지역의 아파트 분양에서 매수의 판단은 온전히 수요자의 몫이다. 득과 낭패가 구매자에 있는 것이다. 아파트 내부의 구성과 주변의 시세와 향후 전망을 꼼꼼하게 분석해야함은 당연하다.

 

한 예로 서울의 강서 마곡지구는 분양열기가 뜨거웠던 곳 중 한 곳이다. 이곳에 입주한 아파트 가격은 열기만큼 인기가 높다. 2차 분양도 열기가 식을 줄 모른다. 주변 교통이 좋고, 향후 가치가 기대되기 때문이다. 실수요자에게는 매우 좋은 기회 일 수 있다. 지난달 21일 공공분양 아파트 8ㆍ10-1ㆍ11ㆍ12단지의 청약 결과 총 184가구 모집에 7,052명이 신청 평균 38대 1, 최고 87대 1의 경쟁률로 1순위 마감된 것만 보더라도 그 열기는 매우 높다.

 

 가격도 많이 오른 것으로 나타나고 있다. 전매가 풀리지도 않은 상태에서 웃돈이 붙어 불법 거래되고 있을 정도다.  ‘떴다방’까지 등장, ‘전매행위’도 유인할 만큼 뜨거운 현장이 잘 말해 주고 있다.

 

이 지구에는 지난해 6,510가구가 입주했고 올해는 603가구가 입주 예정이다. 오는 2018년 2,000여 가구 분양을 끝내면 총 1만2,030가구가 입주한다. 10여년 후에는 상주인구 18만 명, 유동인구만 40만 명에 이를 것으로 추정되고 있다.

 

이러한 전망으로 가격이 큰 폭으로 올랐다. 마곡지구에서 주변 환경과 교통편이 가장 양호해 선호하는 ‘엠밸리 7단지’가 마곡 지구 단지에서 강세를 보이고 있다. 지난해 6월 입주한 이 단지는 전용 84㎡가 최근 시세가 최고 8억 원까지 급등했다.

 

최초 분양가에 비해 약 2배가 오른 것, 분양가는 4억1,000만~4억3,000만원 정도였다. 그러나 부동산 전문가들은 이러한 상황에 실수요자가 아닌 투자는 신중해야한다고 지적한다. 단지의 여건과 향후 가치를 면밀하게 분석해 구매할 것을 권고하고 있다. 특히 시세차익을 노린 단기 투자는 위험할 수 있다는 것이다.

 

그 이유로 익명을 요구한 한 전문가는 “우선 우려되는 것은 마곡지구의 전체 공급 주택 1만2,000여 가구 중 50%대인 6,007가구가 공공임대나 장기 전세주택(시프트)라는 점이고, 최근 분양한 물건 들이 임대주택 비중이 높아 단지의 큰 가격 상승 기대가 어렵다는 것이다. 또한 2년 전 분양 당시에 비해 현재 분양가가 이미 많이 올라 웃돈을 붙여 팔기가 어려운 측면이 있음을 알아야 한다”고 지적했다.

 

이 전문가는 이어 “어떠한 기업이 빈자리를 메꿀수는 있겠지만, 당초 계열사 연구소 등이 모두 이 지역에 입주하기로 했던 대기업인 대우조선해양이 입주를 최근에 백지화한 것도 유념할 필요성이 있겠고, 또한 이 지역 개발 완성에는 10년이나 남아 있음도 감안해야 할 것”이라며 신중한 제안을 했다.

 

이와 함께 그는 “마곡지구가 서울의 마지막 대규모 개발지역임에는 틀림없다. 마곡지구에 참여한 일부 참여 개발사가 대규모 지역임을 앞세워 한창 개발 중인 지역이거나 개발된 지역을 비교해 이 지역(마곡 지구)이 어느 어느 지역보다 몇 배가 큰 개발 지역이라는 것을 앞세우는 경우가 있는 데,

 

이로 인해 이 지역이 교통 면이나 쾌적성 면에서 오히려 반감 효과를 볼 수 있는 만큼, 이 지역 사업에 참여한 업체는 과다한 상업적 광고에도 신중을 기해 구매 실수요자의 판단을 도와야 할 것“이라고 지적했다.

 

이 같은 단기적 투자와는 별개로 전문가들은 관계 당국의 담보 인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제ㆍ완화의 반복과 대출상환 조건 등의 개입으로 주택시장에 관한 점진적인 악영향도 배제하지 않을 수 없는 것 등에서도 투자는 신중해야 할 것으로 권고하고 있다.

 

그러나 이 대목에서 대부분의 전문가들은 현재 주택경기가 회복되고 30~40대의 대출비중이 증가하는 시점에서 구매 부담을 증가시킬 수 있어 가계부채 종합관리방안의 적용은 국내경기 회복이 본격적으로 시행되는 시점에 연기할 필요가 있다고 진단하고 있다.<이용태 언론인>