재개발·재건축사업과 달리 법규 미비 분쟁시 해결 어려워

 무분별한 허위·과장 광고…‘내 집 꿈’ 결국 서민 층 피해로

 서울 사업장만 총 30여 곳… “원금 회수 안전 장치 필요”

전월세 가격이 연이어 오르는 한편 아파트 가격이 계속 상승세를 보이고 잇는 가운데 지역주택조합이 주목 받고 있다. 좋은 조건에 내집을 마련할 수 있다는 데서다. 하지만 잘못해 주택조합에 가입한 조합원이 될 경우 낭패를 볼 수 있어 주의해야만 한다. 일부 지역에서는 허위 과장광고로 인한 피해가 속출하고 있기도 하다.

취지 자체는 일종의 공동구매로 아파트를 싸게 사는 것인데, 이를 악용하고 있는 것이다. 청약통장이 필요 없어 누구나 참여할 수 있고, 일반분양보다 분양가가 저렴한 것이 수요자를 유혹한다. 하지만 법적인 안전장치가 미비하고, 과도한 마케팅으로 피해를 볼 수 있어 주의해 투자해야 하는 것이다.

같은 지역에 살고 있는 주민이 자기 집을 마련하기 위해 조합을 설립하고 재원을 조달해 땅을 사들이고 시공사 등을 선정해 아파트를 짓는 방식의 취지가 서민 층을 괴롭히는 경우가 되고 있다.

최근 서울을 비롯한 전국 지자체에 신문 광고에 대한 문의가 잇따르고 있다. 가칭 00지역주택조합이 설립, 메이저 시공사로 정하고 인근 시세보다 20~30% 저렴한 분양가로 공급한다는 것. 싸고 믿을 수 있는 시공사가 광고에 등장하니 너도나도 조합에 가입하고 있다. 그러나 실상은 들여다보면 허위·과장 광고로 피해가 속출하고 있는 것이다.

<일요경제시사>가 취재한 결과, 경찰수사를 의뢰한 지자체도 계속해서 늘고 있는 상황이다. 한 지자체의 담당 형사는 “결과적으로 서민층이 가장 많은 피해를 입는 만큼 철저한 검증으로 주택조합에 가입을 신중하게 해야만 한다”고 조언한다. 집 없는 서러움에 단순한 취지만 믿고 조합원으로 가입, 길거리에 나안게 될 상황까지 간 경우가 허다하다는 게 이 형사의 전언이기도 하다.

지역주택조합은 2010년 7건(3697가구)에 불과했지만 지난해는 연간 27건(1만7522가구)으로 급증했다. 서울만 보더라도 사업장만 총 30여 곳에 달하는 것으로 나타났다.

이러한 가운데 관련법을 기만한 폐해도 잇따르고 있는 것. 현행 주택법 시행령은 주택조합 설립인가 요건 및 조합원 자격에 대해서는 명시적으로 규정하고 있으나 조합원 모집 시기에 대한 규정이 없다는 점으로, 지구단위계획 수립 이전이라도 조합원을 모집할 수 있어 사업추진 지연 등 문제가 발생하는 것이다.

  피해가 고스란히 조합원에게 돌아가고 있는 것이다. 주요 사례는 토지매입비 과다발생 및 조합임원의 조합비 횡령, 사업지연에 따른 대출이자 과다발생 등이다.

대행사들 '조합원 영수증' 매매도 

지역주택조합 가입 조합원들 사이에서 재산 피해에 대한 불안감도 확산되고 있다.

일부 지방의 경우 지역주택조합 추진위원회와 대행사들이 '조합원 영수증'을 사고 파는 등의 불법 행위가 만연한 것으로 전해지기도 한다.

일부 대행사들은 지역 공인중개사들에게 수수료를 주고 조합원을 모집하거나 조합 설립 인가가 반려됐음에도 이를 조합원들에게 알리지 않고 있어 물의를 빚고 있는 것. 일부 공인중개사들이 조합 추진위나 대행사에 조합원을 소개해주기도 한다는 것이다. 대행사에서는 조합원 1인당 100만 원을 지급한다고 한다. 최근에는 수수료가 훌쩍 뛰어 몇 백 만원을 주는 사례도 있는 것으로 알려지고 있다.

주택법에서는 조합원이 아닌 사람이 주택조합 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 금품을 받을 경우 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있다.

일부 대행사에서는 개인 돈벌이를 위해 프리미엄을 받고 아파트 층과 호수의 선택권을 파는 일까지 생겨나기고 있다는 것이다.

이처럼 지역주택조합에 대한 불안감으로 조합원들이 조합 탈퇴를 하고 싶지만 적지 않은 위약금 때문에 이러지도 저러지도 못하고 있다. 한 조합원은 조합 가입비와 아파트 분담금 명목으로 4천만 원을 납입해 놓고 큰 고민에 빠져있다.

 1천만 원을 납입하려했으나 납입금이 많으면 동, 호수를 고르는 데 유리하다는 감언이설에 속아 4천만 원을 내고 골머리를 썩고 있다는 후문이다. 조합 탈퇴를 하려는 데, 대행사 측에서는 임의 탈퇴할 경우 100만~300만 원밖에 못 받아간다'는 말에 전전긍긍 하고 있다는 것.

  이러한 경우 조합원들이 탈퇴하거나 자금조달이 어려워 아파트 건립이 중단될 경우 입주를 보장받을 수 없으며 이 모든 것은 조합원들에게 책임이 있다는 점에 유의해야 한다는 게 전문가의 지적이다. 대행사 측이 제대로 공지를 해주지 않았을 가능성이 높고, 이를 알지 못하고 가입한 조합원들이 일종의 함정에 걸린 것으로 보여지는 경우다.

 국토교통부의 주택법 시행령 제38조, 제39조 등에서는 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의탈퇴를 원칙적으로 금하고 있다는 것을 유념해야할 것이다.

이러한 낭패를 없애려면, 먼저 사업 추진의 승패를 좌우하는 토지 사용 승낙률, 토지매입 비율, 모집 조합원 수를 체크해 사업 추진의 저해 요인이 있는지 세심하게 검증해야만 한다고 전문가들은 지적한다.

또 시공사의 재무 상태와 사업 추진 의사를 확인할 필요가 있다고 조언한다. 특히 조합집행부의 운영비나 업무추진비 등 외적으로 빠져나가는 지출 내역을 전면 금지해야 한다는 게 전문가들의 충고다.

즉, 조합원들의 계약금은 통장에 넣고 신탁사가 관리하며 사업승인이 날 때 까지 전면 통제하는 것이 무엇보다 중요하다는 것이다. 특히 착공에 들어가고 1차 중도금이 들어오면 일정부분 업무추진비로 사용할 수 있도록 하고 순차적으로 진행하도록 해야 피해를 막을 수가 있다는 것이다.

또한 이 부분에서 조합원이 탈퇴하려고 할 때나 사업이 차질을 빚을 때는 소정의 신탁수수료를 제외한 원금이 회수 가능한 안전장치도 해야 한다는 것이다.

요약하면 분양 보증서 미 발급, 사업 단계에서 모호한 책임 범위, 분쟁 시 해결 난항, 추가 부담금 분쟁 가능성, 비현실적인 조합원 자격 조건 등이 문제로 거론 되는 것.

지역주택조합 아파트는 사실상 분양임에도 대한주택보증의 분양보증서를 발급받지 못한다. 토지를 확보하지 않은 상태에서 분양하기 때문에 사업 지연이나 중도 포기 사태가 일어나면 대부분 책임을 조합원이 떠안을 수밖에 없는 현실이라는 점이다.

조합원 전원이 사업․시행자 역할

도시 및 주거환경 정비법을 적용 받는 재개발·재건축사업과는 달리 지역주택조합은 전문 법규가 없어 다툼이 발생하면 이를 해결하기가 어려운 것도 문제점으로 지적된다. 또 추가 부담금이 발생하면 고스란히 조합원 피해로 이어질 수 있다.

건설비 상승과 사업비 증가 등에 따라 추가 부담금이 늘어날 수 있다. 조합원 전체가 사업 시행자 역할을 하는 만큼 사업비용에 손해가 나면 이를 보전해야 하는 점도 조합원이다. 조합 규약이나 공급계약서에 명기된 조합원 분양 금액에 설계비, 감리비, 인허가비, 개발 관련 부담금 등이 포함돼 있는지를 확인하는 것이 우선이라는 것.

특히 시공사는 조합을 설립하기 전인 사업 초기에는 아파트 브랜드 제공만 할 뿐 시공사는 어떤 책임 소재도 없는 점에 유의해야 한다. 무조건 시공사만 믿고 조합원이 됐다가는 낭패를 볼 수 있어 주의가 요망된다.<김주연 기자>