박상근 세무사<경영학 박사> △박상근 세무회계연구소 운영(현)
△경희대학교 교수(현) △중부지방국세청 부동산 담당관 등 국세청 27년 근무
△한국세무사 고시회 회장, 한국세무사회 감사 등 역임 <02-525-6767>

8년 이상 자경농지의 감면

자경농지 감면요건을 갖춰라

시골 고향에 조상으로부터 내려오는 농지를 소유하고 있다. 농지를 양도할 경우 양도소득세가 100% 감면되는 8년 이상 자경농지의 요건을 알고 싶다.

농어촌특별세의 비과세

조세특례제한법 제69조(8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면), 제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면)를 적용받는 경우에는 농어촌특별세가 바과세된다.

관련법령
조세특례제한법 제69조, 제133조  동법 시행령 제66조
동법 시행령 부칙(2006.2.9. 대통령령 제19329호) 제23조

매수자가 농지용도를 변경할 경우
계약서에 특약조건을 명시하라

농지소재지에 거주하면서 12년간 경작하던 농지를 D법인의 공장용지로 양도했다. 매매계약조건에 따라 계약금을 받은 상태에서 D법인이 공장용지로 형질변경하기 위해 공장에 착수함에 따라 잔금 수령일에는 농지로서의 기능을 상실하게 되었다. 이 경우에도 8년 이상 자경한 농지의 양도로 보아 양도소득세를 감면받을 수 있는지 궁금하다.

8년 이상 자경농지의 양도로 보아 양도소득세를 감면받기 위해서는 양도하는 토지가 양도일 현재 지방세법상 농업소득세 과세대상이 되는 농지이어야 한다. 다만, 매매계약조건에 따라 매수지가 용도 변경했을 때는 양도일(잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날)을 기준으로 농지 여부를 판정하지 않고 계약일을 기준으로 농지 여부를 판정한다.

양도소득세 감면대상이 되는 농지는 공부상지목에 관계없이 양도일 현재 실제로 경작에 사용한 토지를 말하는 것이고, 실제 경작하지 않았더라도 토지의 형상이 농경에 사용 할 수 있는 상태에 있는 토지를 말하는 것은 아니다.

그리고 양도일 현재 특별시, 광역시(광역시에 있는 군 제외) 또는 시(도·농 복합형태의 시의 읍·면지역은 제외)에 있는 농지 중 국토의계획및이용에관한법률에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 경과한 토지는 농지로 보지 아니한다.

 또한 환지처분 이전에 농지 이외 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우에도 그 지정일로부터 3년이 경과한 농지도 감면대상 농지로 보지 아니한다.

그러나 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 100만㎡이상(택지개발사업과 대지조성사업의 경우는 10만㎡)인 대규모 개발사업지역 안에서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 인하여 양도일 현재 3년이 경과해도 기간제한 없이 감면혜택을 받을 수 있다.

사례의 경우 매매계약에 따라 매수자가 농지를 공장용지로 형질 변경함에 따라 양도일 현재에는 농지로 볼 수 없으나, 매매계약조건에 따라 매매계약일을 기준으로 볼 때 농지이므로 양도소득세 감면대상이 된다.

관련법령
조세특례제한법 제69조 동법 시행령 제66조

8년 이상 자경사실, 양도자가 적극 입증하라

서울 서초구 서초동에 10년간 거주하면서 경작한 과천시 과천동 그린벨트 내 소재 농지를 양도했다. 8년 이상 자경한 농지의 양도로 양도소득세를 감면받기 위해 필요한 서류를 관할세무서에 제출하고자 한다. 재출할 서류 중에 8년 이상 자경한 사실은 어떤 서류로 증명해야 하는지 알고 싶다.

8년 이상 경작한 사실은 농지 양도자가 적극적으로 입증해야 한다. 입증방법은 시·구·읍·면장이 발급하는 농지원부등본, 자경증명의 확인, 농지세과세증명서에 의하는 방법, 비료 등 농사자재구입비 또는 농수대금(農水代金)영수증, 인건비지급서류, 농작물판매관련 서류 등에 의하는 방법이 있다.

 또 농지인근주민의 인우보증 등 양도자가 자경한 사실을 각종 정황증거에 의해 증명하는 방법도 있다.

농지원부는 현실적으로 경작자가 주소지 또는 물건지 소재 시·구·읍·면장에게 경작사실을 신고해야만 작성 비치하는 것으로 운영되고 있으므로 농지원부를 작성 비치하도록 자경사실을 신고해야 농지를 양도하는 경우 자경사실을 증명하는 데 차질이 없다는 사실을 유념해야 한다.

8년 이상 자경농지의 양도로 인정되어 양도소득세를 감면받기 위해서는 ‘8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자경한 농지’임이 입증되어야 한다.

여기에서 ‘자경’의 의미를 보면 2006.2.8. 이전 양도분은 농지소유자가 직접 농작물을 경작하거나 인부를 고용하여 자기 책임 하에 농사를 지은 경우 자경으로 인정했으며, 대리경작이 또는 소작농지는 자경으로 보지 않는다. 다만, 농지소유자와 생계를 같이하는 동일 세대원이 경작한 경우에는 자경한 것으로 인정해 왔다.

2006.2.9 이후 양도분부터는 농지소유자가 농지가 소재하는 시·군·구 및 농지소재지와 연접한 시·군·구에 거주하거나 농지소재지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 시·군·구에 거주하면서 그 소유농지에 농작물의  경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의1이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배하는 것으로 자경의 의미를 명확히 했다.

관할 세무서장이 양도자가 8년 이상 직접 경작했는지 여부는 양도자의 직업, 다른 소득유무, 주민등록변동 내용, 농산물수매실적, 농지원부, 자경사실 확인서, 종자 및 비료구입증빙 등 증빙서류와 농지소재지의 현장조사 결과를 종합적으로 검토하여 판단한다.

경작기간은 8년을 연속해 경작할 필요는 없고 농지보유기간 중 자경기간을 통산해 8년이 넘으면 되고 경작기간이 8년 이상이면 양도일 현재 자경하지 않아도 자경농지로 인정된다. 만약 상속받은 농지라면 2006.2.8.까지 양도한 분은 상속인의 경작기간에 돌아가신 분의 경작기간도 포함했다.

그러나 2006.2.9. 이후 양도분부터 상속인이 경작하지 않는 경우 8년 자경요건을 갖춘 농지를 상속받은 3년 이내 양도시 감면하는 것으로 감면요건이 합리화되었다.

그리고 2010.2.18이후 양도분부터 피상속인이 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에 한하여 피상속인(조부모, 숙모부 포함)의 배우자가 경작한 기간도 상속인의 경작기간에 포함된다. 다만, 상속받은 농지를 상속인이 계속 자경하는 경우에는 피상속인인 자경한 기간을 상속인의 경작기간에 합산한다.

다만, 2006.2.8. 이전에 상속받은 농지로서 2008.12.31까지 양도하는 경우 종전규정(피상속인의ㅣ 자경기간을 상속인의 자경기간에 합산)을 적용한다. 증여받은 농지는 증여받은 사람의 경작기간에 증여한 사람의 경작기간이 포함되지 않음을 유의하여야 한다.

관련법령
조세특례제한법 제69조 동법 시행령 제66조
동법 시행규칙 제27조
동법 기본통칙 69-0…1, 69-0…2, 69-0…3, 69-0…4

상속인이 재촌 자경하는 경우에만 피상속인의 경작인을 상속인의 경작기간에 합산한다

고향인 농촌을 떠나 15년간 서울에서 직장생활을 하고 있는 세대주이다. 돌아가신 부친께서 고향에 거주하시면서 6년간 경작하셨고 모친과 본인이 공동으로 상속받아 모친께서 3년간 경작한 농지를 양도하고자 한다. 이 경우 8년 이상 자경농지에 해당되어 양도소득세를 면제받을 수 있는 궁금하다.

2006.2.9. 이후 양도하는 분부터는 재촌 자경하는 경우에만 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간에 합산하여 8년 자경 여부를 판단한다.

8년 이상 자경농지로서 앙도소득세를 면제받기 위해서는 다음의 3가지 요건을 모두 구비해야 한다. 그 요건은 ①양도일 현재 농지로서 양도자가 8년 이상 소유하고 농지소재지에 거주하면서 자경한 농지이면서,

 ②양도일 현재 특별시·광역시 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지가 아니어야 하며, ③환지처분 이전에 농지 이외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우에 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지가 아니어야 한다.

이와 같이 8년 이상 자경농지로서 양도소득세가 면제되는 농지는 농지소유자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자경한 농지이어야 함을 기본요건으로 하고 있다. 이 농지소재지 거주요건은 구체적으로 농지가 소재하는 시·군 ·구 안의 지역 또는 연접한 시·군 ·구 안의 지역에 거주하거나 농지소재지로부터 직선거리로 20㎞ 이내의 시·군 ·구 지역 안에 거주해야 한다.

또한 2006.2.8. 이전 양도분은 피상속인이 농지를 취득하여 경작한 기간을 상속인의 경작기간으로 보았다. 그러나 2006.2.9 이후 양도하는 분부터는 상속인이 재촌 자경하는 경우에만 피상속인의 경작기간을 성속인의 경작기간에 합산하여 8년 자경 여부를 판단한다.

 다만, 상속인 재촌 자경하지 않는 경우에는 피상속인이 8년 자경한 농지를 상속 받은 후 상속일로부터 3년 이내에 양도해야 피상속인이 경작한 기간을 상속인의 경작기간에 합산하여 8년 이상 자경한 경우 양도세를 감면하는 것으로 감면요건을 합리화하였다.

그리고 2010.2.18이후 양도분부터 피상속인이 상속받아 경작한 사실이 있는 경우에 한하여 피상속인(조부모, 숙부모 포함)의 배우자가 경작한 기간도 상속인의 경작기간에 포함된다.

예시

父가 8년간 경작한 농지를 母가 상속받이 1년간 경작한 후 子가 다시 당해 농지를 상속받아 2년간 경작한 후 양도하는 경우

(현행) 子의 경작기간 = 母(1년) + 子(2년) = 3년
       → 8년 자경농지 양도세 감면이 적용 불가

(개정) 子의 경작기간 = 父(8년) + 母((1년) + 子(2년)= 11년

※ 母가 경작한 사실이 없는 경우에는 父의 경작기간을 子의 경작기간에 합산할 수 없음

다만, 2006.2.8. 이전에 상속받은 농지로서 2008.12.31.까지 양도하는 경우에는 종전규정을 적용한다. 그리고 농지상속 후 3년 내에 공익사업용지로 지정된 경우 양도시기에 관계없이 피상속인의 경작기간을 통산하여 8년 자경 여부를 판정한다.

또한 자경의 의미도 양도시점에 따라 달라진다. 2006.2.8. 이전 양도분은 소유자가 직접 경작하거나 자기 책임하에 농사를 지은 경우(대리경작 등은 제외)자경한 것으로 보았다(조특통 69-0…3).

또한 농지소유자와 생계를 같이하는 동일세대원이 경작한 경우에도 자경한 경우로 인정했다. 그러나 2006.2.9. 이후 양도하는 분부터 소유자가 농작업에 상시 종사하거나 1/2 이상을 자기 노동력으로 경작(농지법§2)하는 것으로 자경의 정의를 명확히 했다.

위 사례의 경우 상속인인 모친이 농지소재지에 거주하면서 자경한 기간인 3년은 아들이 농지소재지에 거주하면서 자경한 기간으로 볼 수 없다. 따라서 상속농지를 양도할 경우 모친소유 지분은 8년 이상(피상속인의 경작기간 6년과 상속인의 경작기간 3년을 합한 기간) 가경농지의 양도로 양도소득세가 면제된다.

그러나 아들소유 지분은 양도소득세가 과세된다. 아들은 상속농지를 직접 경작하지 않았기 때문에 피상속인이 경작한 기간 6년과 모친이 경작한 기간 3년 모두 자경기간으로 보지 아니하기 때문이다.

관련법령

조세특례제한법 제69조 제1항  동법 시행령 제66조 제1항·제4항·제11항·제12항
동법 시행규칙 제27조 동법 시행령 부칙(2006.12.9. 대통령령 제19329호) 제23조

2006년 이후 농지대토, 5년간 1억원을 감면한다

농지소재지에 거주하면서 농지를 짓고 있는 농민이다. 현재 5년간 경작하고 있는 답(沓)을 양도하고 전(田)을 취득하여 특용작물을 재배하고자 한다. 경작상 필요한 농지를 대토(代土)하기 위하여 양도하는 농지에 대해서는 양도소득세를 물리지 않는 것으로 알고 있는데, 그 구체적인 내용을 알고 싶다.

2005.12.31. 이전 양도하여 대토하는 농지 : 비과세제도로 운영

농지의 ‘대토’란 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 양도일로부터 1년 이내에 그에 상응하는 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우를 말하며 양도소득세가 비과세된다.

경작하던 농지의 양도가 여의치 않아 양도 전에 새로운 농지를 취득한 때에는 취득일로부터 1년 내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우에도 양도소득세를 물리지 않는다. 새로 취득하는 농지의 규모는 그 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지가액의 2분의 1 이상이어야 한다.

새로 산 농지를 3년 이상 경작하지 아니하고 양도하는 경우 이미 비과세된 양도소득세를 가산세와 함께 추정하게 된다. 그러나 새로 산 농지가 공익사업을위한 토지등취득및보상에관한법률이 적용되는 공공사업으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법, 기타법률에 의하여 수용되는 경우에는 3년 이상 자경 여부에 관계없이 양도소득세를 추징하지 아니한다.

이 경우 농지대토 전후의 경작기간을 합산하여 8년 이상 경작한 경우에는 대토로 취득한 농지를 양도함으로써 발생하는 소득도 양도소득세가 비과세된다.

한편, 농지대토의 양도소득세 비과세는 자경하던 농민이 경작상 필요에 의하여 소유하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 취득한 경우에 적용되므로 대리 경작하는 농지나 소작 농지를 양도하고 대토하였더라도 양도소득세가 과세되며,

대토를 하기 위해 양도하는 농지라 하더라도 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지나 양도일 현재 특별시, 광역시 또는 시에 있는 농지로서 도시계획법에 정한 주거지역, 상업지역 및 공업지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지는 양도소득세가 과세된다.

관련법령

소득세법 제89조 제1항 제4호 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)
동법 시행령 제153조 제2항 내지 제6항(제2항은 2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 동법 시행규칙 제70조  동법 기본통칙 89-1   <계속>